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遭遇楼市欺诈后的维权五策
 
作者:金 言

  买房人经常会遭遇楼市欺诈,使消费者的合法权益受损。笔者调查收集了5个典型实例,请消协专家对照有关法律支招,针对这五种具有代表性的案例,提出了维权五策。
   购房订金难退怎么办? 
  订金难退,是很多买过房的人遇到过的问题。经不住销售员“数量有限,预购从速”的话忽悠,很多人脑子一热就交了订金。回头想想不合适想再要回来?给钱容易要钱难,往往是交涉很久没有结果。
  很多买过房的人有过这样的“心头之痛”。
  [维权案例]:张先生今年在某市看了一处现房小户型,听销售员讲得天花乱坠,当时就动心了,付了2万元订金,签了认购协议书。
  后来听朋友一说,才知道这个项目有很多问题,很多业主连房都拒收了。当他要求退还订金时,开发商以认购协议书中条款为依据,坚决不退。他费劲口舌,最后私下里塞给了销售员500元好处费才要回了订金。
  [维权对策]:其实,像张先生这种情况,可以先不表露退房的意愿,而是继续签合同。在签合同的过程中,可以提出些补充协议,如果双方因此争执不下,导致合同签不下来,那么订金退还就有希望了。另外,提醒买房人,在交订金的时候一定要确认是不是可以退,并在《房屋认购书》上注明,免得打起官司来空口无凭。
  遇到延期交房“合理解释”怎么办? 
  长期以来,延期交房问题引发的纠纷一直居高不下。最明显的是,有些开发商因为资金周转不灵或故意拖延工期,追求高额利润,导致出现各种各样的侵权现象。
  [维权案例]:赵某等58户消费者于2004年10月前后向某开发公司购买了商品房,合同约定于2005年6月18日交房,但开发商拖到2005年11月才开始陆续交房,有的甚至拖到2006年1月才交付。根据原合同约定,逾期交付要按房款的万分之五至万分之十赔偿违约金。但是当消费者按合同约定提出赔偿要求时,开发商却以建房时雨天多、停电等理由予以拒绝。消费者被这些“合理解释”搅得一头雾水,不知如何是好。
  [维权对策]:如果开发商不是因为地震、水灾等法律规定的不可抗力原因而逾期交房的话,开发商应当按照合同约定向购房者支付相应的违约金,如拒绝支付,购房者可上诉至法院。出现逾期交房情况后,购房者如果想解除合同,可以向开发商发送催告函,如果开发商在催告后三个月(这个期限可以另行约定)内仍然没有交房的话,购房者就有权解除合同。需要提醒的是,催告之后,如约定天数到期开发商仍未交房,那么此后一年内购房者都有权解除合同,超过一年就不能再解除了。
  楼盘配套“亮点”打了折扣怎么办?  
  卖房时,销售员大都吹得天花乱坠,会所、公园、学校、喷泉、物业……每个环节都承诺的相当好。等收房时,才发现——物业不是承诺的物业,会所也不是传说中的会所,有些配套“亮点”大打折扣。
  [维权案例]:孙女士属高收入阶层,两年前,她买下了某市地处城乡结合部的一个高端住宅,当时销售员告诉她园林中有一道人造水渠水景,也就是所谓的“亲水房”,这样的建筑配置正符合孙女士的需要。结果交房时才发现那个“人造水渠”根本就是海市蜃楼,取而代之的是一条行车道。
  当她和开发商交涉时,其回答是“为了照顾大家的利益,工程进行了适当的变更修改”,事实上,这条人造水渠水景是该楼盘的一大亮点,很多人是冲着“水景房”才签约的,怎么能说改就改呢?
  [维权对策]:这种情况属于开发商变更房屋外部规划设计,也是一种对购买合意的违背。如果将该人造水渠的存在约定在合同当中,开发商应该承担违约责任。
  如果没有把该人造水渠的存在列入合同,但有足够证据显示开发商曾对其进行过宣传,那么开发商可能承担两种责任:一是广告欺诈,则买卖合同无效;二是属于单方变更买卖合同成立的合意基础,买方可要求解除合同。
  “高回报”率“套牢”怎么办?
  现在市场上,很多开发商会打出年回报率8%~10%的字眼来吸引买房人。很多人觉得这样的投资最划算,还省了不少麻烦,没有认真考察就签了协议。事实上,近几年来开发商卷钱逃逸的案子时有发生。
  [维权案例]:两年前,王先生的妈妈用多年积蓄为王先生在某城市买了一套商铺,开发商承诺包租,固定年回报率8%。结果到了去年该收房时,开发商不仅延期交房还强硬地表示“没有钱赔付违约金”。当业主要求退房时,开发商诱导他们先到当地房地局销户,等他们销户回来对方又告诉他们“要退房可以,没钱”。
  王先生很气愤“45万元钱就这样被套进去了”。他联合了几个业主说要集体起诉对方,开发商的态度很明确:“告也没用。”王先生担心怕事情闹大了,商铺卖不出去,钱更不好退了,只好忍气吞声等着开发商有了钱再退……
  [维权对策]:
如果这个开发商宣布破产,像王先生这样的业主很可能拿不回房款了,还可能导致“钱房两空”。遇到这样情况不是自己去销户,而是尽快找律师,运用法律的手段合理合法地解决这些纠纷。
  另外,很多开发商打出年回报率8%或10%等诱人的口号吸引买房人,买房人不要轻信,投资有风险,业主需谨慎,买房时要多考察多咨询才是。
  物业管理太差怎么办?
  说起物业,很多业主的气就不打一处来,服务态度差,管理混乱,乱收费、经常停水停电……一个小区的物业的好坏往往影响项目的租金高低,因此,很多业主不喜欢把事情闹大,只好忍气吞声。
  [维权案例]:笔者所居住的小区,物业管理很差,每次回家,门上都塞满了小广告。一次,我家洗手间的门打不开了,打了几十个电话,物业等到了第三天才派人来修。另外,这里还经常出现保安打人的事儿……
  我们这个小区文化人居多数,有个业主论坛,本来是选几个我们信服的人出来,成立自己的业主委员会,结果物业擅自指认了几个人作为业主委员会的代表,还叫业主们签字,不签一律视为默许,使得小区的业主委员会形同虚设。
  [维权对策]:小区的业主应该联合起来,成立真正属于自己的业主委员会,这样才能维护自己的权利,变被动为主动,必要的时候可以运用法律手段把物业换掉。


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