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地价房价谁更疯狂

 
作者/邹德萍

  2007年上半年房价继续一路高走,70个大中城市房价同比上涨7.1%,创两年来新高,7月份依然放量高攀。当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时,广东、上海、杭州、北京、南京、内蒙古、北海以及部分县市近来又有“地王”频出,月月都有新纪录。房子一天一个价,日日都在向高攀。地价、房价,越来越疯狂,越来越让人看不懂。地价房价谁更疯狂?

  疯狂地价越来越没理性

  没有最贵,只有更贵。2007年以来,全国各地不断有“地王”浮出水面。6月21日,上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“火箭”秀。短短6分钟竞拍,面积不足5.93万平方米的地块,从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来,单是楼面地价就已达到每平方米12509元,与其周边在售新房的成交价已十分接近。南京江宁区一底价为5.28亿元地块,最终被某上市公司旗下的一家房地产公司以17.85亿元的天价拿下,加价幅度超过200%。面对社会各界的质疑声,国土部门回应称,“江宁地王”现象是特例,不会影响近期江宁房价走势。而江宁区的房价在过去一年中由3000多元正“破四奔五”。地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”,不过是近来我国房地产市场逆调控异动的缩影。同在南京,今年上半年出让的一块土地尽管成交总价才3.85亿元,但其楼面价格高达每平方米34832元,成了全国土地价格最高的地块。在杭州,5月30日,钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价,并创下了该市每平方米楼面地价11759元的新纪录。楼板价逼近新房价已变得势不可挡,6月25日成交的杭州拱墅区第20号地块,楼面地价约每平方米12245元,接近地块对面的清水公寓售楼价。就在苏北某县城,6月18日,一幅地块,经过竞拍,也由底价8800万元狂涨至2.18亿元,由此可见,中小城市地价也跟着疯狂了。
  地价扶摇直上的现状令人忧心。业内人士在评论“新江湾城现象”时说:“区位相同、地段相似的两块土地,在短短半年之内,价格相差一倍。地价如此疯狂,房价怎能理性!”

  关于面粉和馒头的理论

  地价之于房价,犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望,而“面粉”却日贵一日。“面粉”飞涨,能指望“馒头”降价吗?开发商为疯狂地价付账,但房价一浪高过一浪的事实表明,最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示,今年6月,全国70个大中城市新建商品住房销售价格,继续走高,同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点。疯涨的不单是豪宅,普通住房销售价格涨势更惊人,6月份同比大涨7.4%。房价上涨也不再是一城一地,而是遍及东西南北中。
  在房价大幅普涨的背景下,纠缠于高地价之于高房价,是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系,已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高涨相互交织的图景。虽然房价取决于供求,但高地价增大了商品房成本,客观上推高了房价,是毋庸置疑的。上海的地价节节走高,如今万元房在上海已显得稀松平常。上海新江湾城D1地块买主表示,如果建造精装修房的话,初步估算成本价格将达每平方米1.9万~2万元!天哪!全国城镇职工一年的收入在此地买不到一平米左右房子,而农民则不吃不喝4~5年才够买1公尺见方。
  “一边放任面粉飞涨,一边想要馒头跌价,是否自相矛盾?”无论是多么疯狂的土地成本最终是要打入房价的,“羊毛出在羊身上”,反正地产开发商决不会做亏本买卖,政府也不会去买下高价房。

  囤地之祸,囤房之困

  囤地和囤房是一根藤上结的两个利益之果,而摘果者是利益的主人。他们在目前中国地产市场上,可以说拥有至高无上的权利,想摘就摘,不想摘就不摘,“国八”、“国六”、“组合”等政策,我之岿然不动。地价为何疯涨?开发商说政府供地过少,地价猛涨,大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账,认为绝对供地量并不少。8月1日东方网公布说,2001年年初至今年5月,开发商累计购置土地21.62亿平方米,实际仅开发完成12.96亿平方米。过去一段时间,仅上海共拍出约2万幅、总面积75万亩至80万亩的建设用地,现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地,已出让的土地也够几年开发的。
  历史的供应过剩和当前的供应不足,加剧土地供应的“时空”矛盾,此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地,必须严格控制新增供地规模,而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨,囤积的土地自然就溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久,溢价越多。于是,大量批而未动的土地,通过所谓项目公司股权转让的形式,在三级市场上高价转手也就不足为怪了。
  复旦大学房地产研究中心主任尹教授指出,房价上涨,地价难辞其咎。调控房价,务须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应,而要保证投放市场的土地能发挥实际效用,就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年,土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了,但实际上各地被回收的闲置地极少。“药方”早已开列,关键问题是地方并不按时、按质、按量地“服药”。“盘活存量土地”,年年都在说,就是年年盘不完。尹建议,一方面,增加土地供给,推行价格和面积的双限制政策,确保低收入保障住房的用地来源;另一方面,必须严格执行闲置土地逾期回收的政策,甚至可以考虑开征土地闲置税。同时,国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图,市场的有效供应才可能保证。
  据《新华日报》7月23日报道:南京市下关区一家楼盘,早在今年1月31日就已领取一期11幢房子的预售许可证,但封顶后开发商仍拖着不开盘,房价也从当初声称的5200元/平方米飙升到了目前的6500元/平方米……据不完全统计,空置的商品房已达1?郾21亿平方米,囤房可见一斑。合谋抬价昭然若揭。
  有房不卖,开发商难道不想加快资金回笼吗?何况,捂盘的开发商并非个个都有殷实的家底。有银行知情人士为此解开了囤房惜售之谜,大多数开发商八成资金都是向银行贷的,银行与房产商之间在特殊背景下又形成利益共同体。开发商有房不卖,一方面是有银行贷款提供雄厚的资本。另一方面,早开虽然早回笼资金,但早开早吃亏。以南京某楼盘为例,被核定的基准价是6000多元,但现在周边的房价已经到了8000多元,照这样卖下去,少赚几千万是肯定的。南京城北一家开发商这段时间也格外郁闷:前几日楼盘价格核下来了,原定的7300元单价,硬是被“刷”下来800元。“早知道是这样,就不急去核价了。倒不如熬过3年,还能按新地价来评估,到时候房价成本可能会核得更高些。”一位业内人士算了一笔账:一幢楼盘就按100套算,迟开盘一个月,每平方米就能涨300~500元,假如100套是1万平方米,一个月就能增加三、五百万元,银行贷款加息就不算什么了,大头还是被开发商揣进腰包。有人形象地比喻:囤地囤房赚钱,简直就像开印钞机印钱。在深圳,年初买,现在抛,一套房转手就挣200万。深圳房价直追香港。
  但有关专家指出,像一房一价、领取预售许可证30天内须开盘等政策,初衷不错,却缺乏完善的配套举措。比如在土地出让时,就没有规定楼盘的完工周期、销售时间,只规定了开工时间;行政许可也没有要求开发商必须去拿预售许可证,必须上市销售。既然没有政策强制,开发商就完全可以拖。而如此下去,只会带来愈加严重的供求失衡,房市泛起更大的“泡沫”,对决策层提供虚假的信息,误导社会和消费者。

  地价与房价谁抬高了谁?

  去年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,房价却依然保持攀升态势,原因何在?部分全国人大代表认为,造成这种现象的本质原因在于地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈,“政府不断提高地价,等于变相持续驱动房价”。
  表面上看,房价与地价究竟谁抬高了谁,好像是一段纠缠不清的“公案”——作为高房价的直接被声讨对象,开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨。“面粉都涨价了,面包还会便宜吗?”而地方政府部门亦不愿成为高房价的“替罪羊”,于是拿出了“土地供应紧张”等理由反驳,并且还有“权威数据”,证明地价并没有抬高房价。但事实上,节节高涨的地价应该是房价猛涨的“主推手”!据《中国青年报》1月25日报道:2006年1月到10月,北京市土地购置单价全国最高,达到每平方米13640.59元。数据显示,在2005年,北京市土地购置单价仅为每平方米3098.19元,仅仅一年时间,北京市土地购置单价就上升了一万余元!
  简单地看,房价由地价、建筑工程费、税费和利润等构成。据报道,地价占据了房价的30%~40%,有的已达50%,地价对房价的影响可想而知;而税费变化对开发商的影响,只能是九牛一毛;有人说,现在生产资料均在上涨,房地产的工程费自然要水涨船高,可电冰箱和电视机的生产资料同样在上涨,为何反而在降价销售?
  也许有人还要说,像电冰箱、电视机这类供应充足的商品,价格不可能持续地涨,可有统计数字说,国内房市目前空置率达26%,积压面积过亿平方米,既然如此,房价怎么会只涨不跌呢?原因恐怕主要在于,土地供不应求,各路房地产开发“诸侯”各施其能,拼命囤地,土地和楼市互相抬价,水涨船不能不高,地价占房价的比重不断加大,便直接造成房价不断地攀升,高房价反过来又刺激地价疯涨。

  谁为疯狂地价埋单

  为了平抑房价,去年以来,国务院及国家有关部门又是“新政”,又是“猛药”,又是“组合拳”……政策不能说不高明,措施不能说不得力,工作不能说不积极,然而,房价的“沸水”就是不买账,该怎么翻腾还怎么翻腾,一副玩世不恭、不可一世的样子。看来,想要很快把房价降下来,希望不大,想要降到中低收入阶层可以承受的水平,更不可能。从某种角度说,这是市场经济使然,毕竟市场经济不是“命令经济”,可以立竿见影。面对这样的境况,我们的政府何去何从?最切实有效的办法就是快速推进廉租房建设,并尽快缩短普及时间。纯粹为了满足栖居需要的无房者们,无疑会对廉租房报以极大热情,而不再去煞费苦心地购买高价房,沦为“房奴”。中低收入群体占城市和社会人口绝大多数,他们都有了安身之所,社会也就安定了。这么一个庞大的群体远离了房市,房价不抑自己就会跌下来。即使房价还降不下来,那也无关紧要,不就是剩下少数“富翁”在那里折腾吗?反正他们不是为了正常居住,图的是“高品位奢华”和“贵族式享受”,再有就是那些炒房者。他们这帮人有的是钱,就随便让他们去炒吧!近日国务院决定加快廉租房建设,扩大到低收入家庭,但我国廉租房保障资金135亿元只用了3亿元,占1.65%,其余都在睡大觉。只有增加保障性住房,房价才能回归理性。
  眼下,房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配,成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法,住宅用地批租时限为70年,土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高,房价就高。有人建议,将土地所有权、经营权、使用权分离,变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金,也是稳定楼市、降低房价的治本之策。
  这些年来,土地已成为社会最为稀缺的资源,只有政府才有权力来分配。不管是对于贫穷政府还是富裕政府,土地都是最重要的财富,增值也最快,土地是地方政府和房地产开发商的“利益魔方”。单从利益上来说,地方政府永远都是收益者,而开发商获得土地的成本无论有多高,都不会自己承担,他们只会让老百姓为疯狂的地价来埋单!(文责自负)

 

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