2007年上半年房价继续一路高走，70个大中城市房价同比上涨7.1%，创两年来新高，7月份依然放量高攀。当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时，广东、上海、杭州、北京、南京、内蒙古、北海以及部分县市近来又有“地王”频出，月月都有新纪录。房子一天一个价，日日都在向高攀。地价、房价，越来越疯狂，越来越让人看不懂。地价房价谁更疯狂？

　　疯狂地价越来越没理性

　　没有最贵，只有更贵。2007年以来，全国各地不断有“地王”浮出水面。6月21日，上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“火箭”秀。短短6分钟竞拍，面积不足5.93万平方米的地块，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来，单是楼面地价就已达到每平方米12509元，与其周边在售新房的成交价已十分接近。南京江宁区一底价为5.28亿元地块，最终被某上市公司旗下的一家房地产公司以17.85亿元的天价拿下，加价幅度超过200%。面对社会各界的质疑声，国土部门回应称，“江宁地王”现象是特例，不会影响近期江宁房价走势。而江宁区的房价在过去一年中由3000多元正“破四奔五”。地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”，不过是近来我国房地产市场逆调控异动的缩影。同在南京，今年上半年出让的一块土地尽管成交总价才3.85亿元，但其楼面价格高达每平方米34832元，成了全国土地价格最高的地块。在杭州，5月30日，钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价，并创下了该市每平方米楼面地价11759元的新纪录。楼板价逼近新房价已变得势不可挡，6月25日成交的杭州拱墅区第20号地块，楼面地价约每平方米12245元，接近地块对面的清水公寓售楼价。就在苏北某县城，6月18日，一幅地块，经过竞拍，也由底价8800万元狂涨至2.18亿元，由此可见，中小城市地价也跟着疯狂了。
　　地价扶摇直上的现状令人忧心。业内人士在评论“新江湾城现象”时说：“区位相同、地段相似的两块土地，在短短半年之内，价格相差一倍。地价如此疯狂，房价怎能理性！”

　　关于面粉和馒头的理论

　　地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望，而“面粉”却日贵一日。“面粉”飞涨，能指望“馒头”降价吗？开发商为疯狂地价付账，但房价一浪高过一浪的事实表明，最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示，今年6月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，继续走高，同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。疯涨的不单是豪宅，普通住房销售价格涨势更惊人，6月份同比大涨7.4%。房价上涨也不再是一城一地，而是遍及东西南北中。
　　在房价大幅普涨的背景下，纠缠于高地价之于高房价，是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系，已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高涨相互交织的图景。虽然房价取决于供求，但高地价增大了商品房成本，客观上推高了房价，是毋庸置疑的。上海的地价节节走高，如今万元房在上海已显得稀松平常。上海新江湾城D1地块买主表示，如果建造精装修房的话，初步估算成本价格将达每平方米1.9万～2万元！天哪！全国城镇职工一年的收入在此地买不到一平米左右房子，而农民则不吃不喝4～5年才够买1公尺见方。
　　“一边放任面粉飞涨，一边想要馒头跌价，是否自相矛盾？”无论是多么疯狂的土地成本最终是要打入房价的，“羊毛出在羊身上”，反正地产开发商决不会做亏本买卖，政府也不会去买下高价房。

　　囤地之祸，囤房之困

　　囤地和囤房是一根藤上结的两个利益之果，而摘果者是利益的主人。他们在目前中国地产市场上，可以说拥有至高无上的权利，想摘就摘，不想摘就不摘，“国八”、“国六”、“组合”等政策，我之岿然不动。地价为何疯涨？开发商说政府供地过少，地价猛涨，大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账，认为绝对供地量并不少。8月1日东方网公布说，2001年年初至今年5月，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。过去一段时间，仅上海共拍出约2万幅、总面积75万亩至80万亩的建设用地，现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发的。
　　历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹教授指出，房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年，土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了，但实际上各地被回收的闲置地极少。“药方”早已开列，关键问题是地方并不按时、按质、按量地“服药”。“盘活存量土地”，年年都在说，就是年年盘不完。尹建议，一方面，增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源；另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。
　　据《新华日报》7月23日报道：南京市下关区一家楼盘，早在今年1月31日就已领取一期11幢房子的预售许可证，但封顶后开发商仍拖着不开盘，房价也从当初声称的5200元/平方米飙升到了目前的6500元/平方米……据不完全统计，空置的商品房已达1?郾21亿平方米，囤房可见一斑。合谋抬价昭然若揭。
　　有房不卖，开发商难道不想加快资金回笼吗？何况，捂盘的开发商并非个个都有殷实的家底。有银行知情人士为此解开了囤房惜售之谜，大多数开发商八成资金都是向银行贷的，银行与房产商之间在特殊背景下又形成利益共同体。开发商有房不卖，一方面是有银行贷款提供雄厚的资本。另一方面，早开虽然早回笼资金，但早开早吃亏。以南京某楼盘为例，被核定的基准价是6000多元，但现在周边的房价已经到了8000多元，照这样卖下去，少赚几千万是肯定的。南京城北一家开发商这段时间也格外郁闷：前几日楼盘价格核下来了，原定的7300元单价，硬是被“刷”下来800元。“早知道是这样，就不急去核价了。倒不如熬过3年，还能按新地价来评估，到时候房价成本可能会核得更高些。”一位业内人士算了一笔账：一幢楼盘就按100套算，迟开盘一个月，每平方米就能涨300～500元，假如100套是1万平方米，一个月就能增加三、五百万元，银行贷款加息就不算什么了，大头还是被开发商揣进腰包。有人形象地比喻：囤地囤房赚钱，简直就像开印钞机印钱。在深圳，年初买，现在抛，一套房转手就挣200万。深圳房价直追香港。
　　但有关专家指出，像一房一价、领取预售许可证30天内须开盘等政策，初衷不错，却缺乏完善的配套举措。比如在土地出让时，就没有规定楼盘的完工周期、销售时间，只规定了开工时间；行政许可也没有要求开发商必须去拿预售许可证，必须上市销售。既然没有政策强制，开发商就完全可以拖。而如此下去，只会带来愈加严重的供求失衡，房市泛起更大的“泡沫”，对决策层提供虚假的信息，误导社会和消费者。

　　地价与房价谁抬高了谁？

　　去年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，房价却依然保持攀升态势，原因何在？部分全国人大代表认为，造成这种现象的本质原因在于地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，“政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价”。
　　表面上看，房价与地价究竟谁抬高了谁，好像是一段纠缠不清的“公案”——作为高房价的直接被声讨对象，开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨。“面粉都涨价了，面包还会便宜吗？”而地方政府部门亦不愿成为高房价的“替罪羊”，于是拿出了“土地供应紧张”等理由反驳，并且还有“权威数据”，证明地价并没有抬高房价。但事实上，节节高涨的地价应该是房价猛涨的“主推手”！据《中国青年报》1月25日报道：2006年1月到10月，北京市土地购置单价全国最高，达到每平方米13640.59元。数据显示，在2005年，北京市土地购置单价仅为每平方米3098.19元，仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元！
　　简单地看，房价由地价、建筑工程费、税费和利润等构成。据报道，地价占据了房价的30%～40%，有的已达50%，地价对房价的影响可想而知；而税费变化对开发商的影响，只能是九牛一毛；有人说，现在生产资料均在上涨，房地产的工程费自然要水涨船高，可电冰箱和电视机的生产资料同样在上涨，为何反而在降价销售？
　　也许有人还要说，像电冰箱、电视机这类供应充足的商品，价格不可能持续地涨，可有统计数字说，国内房市目前空置率达26%，积压面积过亿平方米，既然如此，房价怎么会只涨不跌呢？原因恐怕主要在于，土地供不应求，各路房地产开发“诸侯”各施其能，拼命囤地，土地和楼市互相抬价，水涨船不能不高，地价占房价的比重不断加大，便直接造成房价不断地攀升，高房价反过来又刺激地价疯涨。

　　谁为疯狂地价埋单

　　为了平抑房价，去年以来，国务院及国家有关部门又是“新政”，又是“猛药”，又是“组合拳”……政策不能说不高明，措施不能说不得力，工作不能说不积极，然而，房价的“沸水”就是不买账，该怎么翻腾还怎么翻腾，一副玩世不恭、不可一世的样子。看来，想要很快把房价降下来，希望不大，想要降到中低收入阶层可以承受的水平，更不可能。从某种角度说，这是市场经济使然，毕竟市场经济不是“命令经济”，可以立竿见影。面对这样的境况，我们的政府何去何从？最切实有效的办法就是快速推进廉租房建设，并尽快缩短普及时间。纯粹为了满足栖居需要的无房者们，无疑会对廉租房报以极大热情，而不再去煞费苦心地购买高价房，沦为“房奴”。中低收入群体占城市和社会人口绝大多数，他们都有了安身之所，社会也就安定了。这么一个庞大的群体远离了房市，房价不抑自己就会跌下来。即使房价还降不下来，那也无关紧要，不就是剩下少数“富翁”在那里折腾吗？反正他们不是为了正常居住，图的是“高品位奢华”和“贵族式享受”，再有就是那些炒房者。他们这帮人有的是钱，就随便让他们去炒吧！近日国务院决定加快廉租房建设，扩大到低收入家庭，但我国廉租房保障资金135亿元只用了3亿元，占1.65%，其余都在睡大觉。只有增加保障性住房，房价才能回归理性。
　　眼下，房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法，住宅用地批租时限为70年，土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高，房价就高。有人建议，将土地所有权、经营权、使用权分离，变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金，也是稳定楼市、降低房价的治本之策。
　　这些年来，土地已成为社会最为稀缺的资源，只有政府才有权力来分配。不管是对于贫穷政府还是富裕政府，土地都是最重要的财富，增值也最快，土地是地方政府和房地产开发商的“利益魔方”。单从利益上来说，地方政府永远都是收益者，而开发商获得土地的成本无论有多高，都不会自己承担，他们只会让老百姓为疯狂的地价来埋单！（文责自负）