收养关系解除后 养女要求房屋析产

裘某与裘老汉夫妇原本是养女与养父母关系，双方去年解除收养关系。今年，裘某为了动迁房屋，又将曾经的养父母告上了法庭。
原来，在双方未解除收养关系前，某置业公司对三人的一套房屋进行拆迁，为他们提供了两套安置房。两套房屋房产证上的产权人均为裘老汉夫妇及裘某，房屋一直处于共有状态。裘某称既然双方已经解除了收养关系，就该对这两套3人共有的房屋进行析产。

裘老汉表示，养女裘某的户口不在被动迁房屋内，不属于被动迁安置范围。被动迁房屋原来登记在自己的名下，属于自己和老伴所有，该房屋动迁所得与裘某无关。之所以将裘某的名字写在产权证上，是考虑到老伴和自己百年之后，裘某作为子女可直接得到房屋，不必交遗产税。但双方现在已无瓜葛，故裘某无权分得房屋。

裘老汉的老伴称，当时在将养女裘某的名字登记在房屋产权证上前，双方曾写过一份家庭协议，对两套动迁房屋以及位于另一地段的一套房屋进行过分配，虽然三套房子的房产证上均登记了三人的名字，实际上一人得一套房屋。裘某按协议获得另一地段那套房屋的产权，当时她明确表示不会再主张其余两套动迁房的权利。

法院认为，裘某与裘老汉夫妇收养关系存续期间因旧房动迁取得了两套动迁房屋，两套房屋登记在裘老汉夫妇和裘某三人名下，且为共同共有。虽然他们三人曾以签订协议的形式对两套动迁房屋以及另一地段的一套房屋的相关权利进行过约定，但三人后又通过签订商品房预售合同，将两套动迁房登记在三人名下，该行为应是三个人的真实意思表示。裘老汉夫妇以及裘某就上述三套房屋所享有的不动产物权经依法登记具有法律效力，法院予以确认。裘某就动迁房屋所享有的既有民事权利，不会因为与裘老汉夫妇收养关系解除而丧失。
法院判决两套动迁房中的一套归裘某所有，但裘某应支付裘老汉夫妇在该房屋中所享有房地产权利的折价款53.2万元。另一套动迁房屋归裘老汉夫妇所有，裘老汉夫妇则应支付裘某在该房屋中所享有房地产权利的折价款26.7万元。折价款相互抵消后，裘某还应支付裘老汉夫妇折价款26.5万元。
【点评】

共有分为共同共有和按份共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

本案中，由于裘某与裘老汉夫妇没有对两套房约定份额，故属于共同共有。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。故法院根据这一条考虑共有人实际情况，按照共同共有对系争财产进行了分割。
本案中，涉及到《物权法》关于不动产登记生效的规定。根据《物权法》第九条的规定：不动产的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，裘某与裘老汉夫妇三人的名字均登记在房地产权证上，故已经发生物权的效力，涉案房产归三个人共同所有。在此之前，裘某与裘老汉虽然已经签订《房屋约议》，但由于后来办理产权登记记载的是三个人名字，不动产权属认定又以登记为准，故作为产权人，裘某应依法享有其份额。

值得特别提醒的是《物权法》虽然没有规定“登记生效”原则，但司法实践中也是这样处理的，即“物权优于债权”的原则，除非债权设立在物权之后。

夫妻离异 妻子要求确认产权

12年前，丁女士与陈先生结为夫妇。婚后1年，陈先生购买了某新村某号401室房屋（以下简称为 “401室”），产权证上只写了陈先生的名字。今年4月，陈先生提起了离婚诉讼，未获法院支持。

之后丁女士便来到法院，要求确认401室是丈夫和自己的共同共有财产。

法院审理查明，401室房屋是陈先生父亲的工作单位增配的公房。与丁女士结婚后，陈先生支付401室房屋购房款9339元，经登记核准为401室房屋房地产权利人。

法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。丁女士与陈先生于1996年登记结婚，陈先生于1997年支付购房款，之后经登记核准成为401室房屋的房地产权利人。由此可见，401室房屋是陈先生在与丁女士婚姻关系存续期间取得的财产，丁女士要求确认401室房屋为双方共同共有的主张，符合法律规定，法院予以支持。
【点评】

本案的一个关键问题就是如何认定夫妻共同财产。根据2001年4月修订后的《婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，一般为夫妻共同财产，比如说工资、经营性收入。而对于婚前所得财产，则是属于个人所有。按照《婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，但应采用书面形式。

承诺产权未予兑现 84岁老父状告儿子

2001年，邵老伯夫妇的一套房屋动迁后，获得安置款5万余元。儿子邵某用这笔动迁款购买了一套房屋。邵老伯与儿子邵某达成协议，确认将邵某位于某市A区的一套房屋的权利人转为邵老伯，但儿子邵某迟迟未将这套房屋的产权过户给父亲。于是，已经84岁的邵老伯将诉状递进了法院，要求确认系争房屋房地产权利归自己所有，邵某及儿媳劳某应协助自己办理该房屋房地产权利变更手续。

邵老伯的儿子邵某表示，2001年，父母位于某市B区的房子动迁后，一直居住在他位于A区的房屋内，因此将5万多元动迁款给了自己，自己便用这笔钱购买了位于某市D区的房屋。2006年老母去世，父亲及其他兄弟姐妹向自己提出，应将位于A区的房屋过户给父亲。考虑到当时正在办理母亲丧事不便争执，邵某便与父亲签订了协议书。该协议书系邵某受父亲及其他兄弟姐妹胁迫签订，不是他的真实意思表示，没有法律效力；而且系争房屋是自己与妻子的夫妻共同财产，签订协议书时妻子不在场，他也从未告知过妻子签订协议书之事，因此自己不能单独处分夫妻共同财产,不同意老父的诉讼请求。

经审理查明，2001年，邵老伯夫妇承租的B区的公有住房动迁，邵老伯夫妇俩及儿子邵某夫妇俩每人都获得了2.88万元的货币补偿款。随后，邵某夫妇未经父亲同意，动用父母的5万多元动迁款购买了位于D区的房屋，并成为该房屋房地产权利人。邵某夫妇也一直未将父母的动迁款归还给邵老伯老两口。2006年，邵老伯与儿子邵某签订了《家庭协议书》，约定由邵老伯出资5万元交给邵某，A区房产证上权利人由邵某改为邵老伯。这份协议由邵老伯的其他3名子女作为见证人在协议书上签字。但签订上述协议书时，邵某的妻子劳某并不在场。由于邵某的妻子劳某明确表示对该协议书不予认可，法院认为这将影响到协议书效力。

法院认为，这套位于A区的有争议的房屋是邵某夫妇的夫妻共同财产。邵老伯与儿子邵某签订家庭协议书时，未征询系争房屋共有人劳某的意见，现在劳某以损害其利益主张该协议书无效的理由成立。最后，法院对邵老伯要儿子邵某交付A区系争房屋的房地产权利的请求不予支持。
【点评】

这是一起典型的房产权属之争，争议的焦点问题是夫妻一方处理夫妻共同所有的不动产行为是否有效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外；二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，除非符合表见代理（指代理人员不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，足以使无过错的第三方相信其具有代理权），一般认定合同无效。本案中，就是符合第二种情况，故法院认定《家庭协议书》无效。

需要提醒的是，不管以何种形式进行房地产交易，均应认真审核产权人。其实方法也很简单，就是到房地产所有地的交易中心查询一下该房地产的基本信息，确定产权人。