| 百姓生活中的物权法四题 |
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| ◎李德勇 |
一、“有产者”之远忧：70年后我们的房子该怎么办？
【案例】
薛先生是南京某大学的一位博士生，前不久在南京闹市区买了一套100多万元的新房准备结婚。在办过户手续和房产证的间隙，他听到旁边跟他一起等待的两人正在讨论土地期限的问题：“土地使用期限70年到了以后，我们的房子怎么办呢？”“是啊，我怎么没意识到这个问题呢？”薛先生拿到房产证看了一下，这个始建于2008年的房子标识的土地使用期限是到2078年。
【解答】
在我国，土地所有权属于国家，因此，我们购买房屋后只是拥有了房屋所有权和土地使用权。而没有期限的房屋所有权与房屋下面有期限的土地使用权之间的矛盾，使房屋所有者的心里总有些不踏实。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条只对住宅的土地使用权最高期限做出了70年的规定，那么70年后我们怎么办？另外，住宅土地使用权的期限是从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，开发商依法取得土地使用权之日起开始计算（这在土地出让合同中有明确约定）。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1~3年。许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久，无形中已经“缩水”了。这也损害了购房人的利益。“70年土地使用权”问题，并非每个“有产者”都注意到了。但在事实上，每个“有产者”都已经开始面临这个问题。
物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”据此来看，这一规定避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对“有产者”是一个极大的利好消息。这解除了城市普通百姓心头的一大顾虑，即70年土地使用权到期后，房屋占用的土地使用权不会被国家收回。
自动续期，意味着土地使用权年限自动延长至作为地上建筑物的住宅的寿命终止时为止。按照物权法原理，房屋灭失，房屋所有权消灭。关于住宅土地使用权自动续期的规定使得居民的房屋所有权可以自然延续至房屋灭失时为止，解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，维护了房屋所有权的完整性。它体现了法律对公民个人财产权利的尊重，维护了广大城市居民的切身利益。自动续期还消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，利于提高房屋和土地的利用效率。
住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系到广大群众的切身利益，全国人大法律委员会研究认为，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。
据此来看，薛先生不必再担心70年后房屋和房屋占用的土地使用权的归属问题了。他对房屋的所有权和房屋占用的土地使用权可以自然延续至房屋灭失时为止。“有恒产者有恒心”，公民的房屋所有权和房屋占用的土地使用权得到了充分的保护和尊重，无疑将有利于社会的稳定与和谐。其遵循了市场经济的一般原则，较好地体现了依法对国家、集体和私人的合法财产给予平等保护的原则。
二、“一房二卖”，应该如何应对和防患？
【案例】
去年冬天，杨女士交了1万元的订金，订购了某楼盘一套100平方米的房子。不久，她又交了6万元首付款后，要求与开发商签订购房合同，但开发商总是找种种借口推托拖延。今年三月份，在付清了全部房款后，她满心欢喜地盼望着搬入新居。但是，令杨女士莫名其妙的是，有一天，一位手持该套商品房房产证的张先生却搬了进去。原来，开发商在住宅楼完工后到有关部门办理房产证时，将所有商品房的产权都登记在自己名下。一段时间后，开发商为了筹集资金，便采取“一房二卖”的损招，把已经售出的商品房以更高价格出售给一位姓张的 先生，并办理了登记手续。明明是自己买下的房子，却又被开发商卖掉，一怒之下，杨女士将开发商告上了法庭。
【解答】
在我们现实生活中，像杨女士所遭遇的“一房二卖”现象已经不是什么新闻，误入其中的消费者也早就不在少数。
那么“一房二卖”的房子究竟归谁所有呢？根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以简要地说，“一房二卖”的房屋所有权，应该归登记的当事人即上述情景中的张先生所有。
法律为什么会做出这种与我们老百姓的日常观念和认识有很大差别的规定呢？按我们老百姓“先来后到”的朴素公平观念，房子当然是杨女士所有的。事实上，我们法律做出这种规定也是用心良苦，而且着眼于更长远的利益。对于铅笔、橡皮这类动产来说，当然不存在登记问题，首先它的价值相对于房屋、土地这类不动产来说往往微不足道，而登记又是一项需要支出费用的行为，如果连买卖铅笔、橡皮这类物品都要登记的话，我们的交易将变得繁冗复杂，而我们的生活也会变得举步维艰，因此，登记问题一般是针对房屋等不动产来讲的。那么，登记对于买卖房屋等不动产来讲究竟有什么好处呢？对于房屋等不动产来讲，我们往往很难判断谁是真正的所有人 ，于是，登记便给我们提供了这么一个凭证和依据，也就是说，我们完全可以相信登记簿上登记的房屋所有人就是真正的房产人，这就可以有效地防止现实生活中一系列的房屋欺诈现象，例如，把自己借来甚至租来的房子转卖给他人等。人们只需要去登记机关查询一下出卖人是不是真正的房产者就可以确保自己交易的安全，这从客观上也建立起了诚实信用的交易秩序。另外，既然人们可以通过查询登记簿来确定谁是真正的所有者，因此，人们也就无须再花时间和精力自己去考察房屋究竟归谁所有，这实际上也节约了交易的成本，促成其更快地完成。因此，统筹全局，法律在权衡各方利益之后，规定“只有登记的房屋所有人才是真正的所有人”。
回到开篇的情景中，由于购买商品房并非“一手交钱、一手交房”这么简单，法律只承认记载于不动产登记簿的人才是该不动产的真正主人，所以杨女士并不能讨回房子的所有权，房屋只能归张先生所有。那么，像杨女士这样不具备法律常识而未办理房产登记的人就只能吃哑巴亏吗？答案是否定的。虽然杨女士不能拿到房子，但可以向开发商索赔。因为她完全可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并按照消费者权益保护法的规定要求开发商增加不超过已付购房款一倍的赔偿。
但是值得注意的是，如果卖房者并非像本情景一样属于房地产开发企业性质，而是一般的卖房者，即因自己生活需要或者经营所需，将自己生活居住使用或者经营所有的房屋卖出的个人或者企业，对其违约的处理与法律适用就有所不同了。这类卖房者若违约，争议的处理应当按照合同法第一百一十三条的规定，向违约者主张违约责任。即不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还已付购房款、利息和赔偿损失。
三、购买期房的风险如何降低？
【案例】
某市 的一家房地产开发公司开发稳馨花园别墅，在取得商品房预售资格的条件下对在建的别墅进行预售。不久，该公司便将其中的一座别墅预售给张先生，并保证于年底完成别墅交付。后来，该公司却将该别墅以更高的价格预售给了一位李先生，双方不仅签订了商品房预售合同，还一同到房产部门办理了商品房预告登记。当张先生要求房地产公司交付别墅时，该公司才道出了“一房二卖”的事实。恼羞成怒的张先生将房地产公司为被告，李先生为第三人向法院提起了诉讼。
【解答】
在我们现实生活中，购买期房已经不再陌生。但是根据相关资料显示，很多“期房变现房”后往往领不到房产证，购房人找开发商理论，营销人员含糊其辞，推脱推诿，令人一头雾水，更有甚者，就像上述情景中的房地产公司一样“一房二卖”，房产证已被第三人领取，由此造成纠纷。
关于此问题，物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，避免类似遭遇的关键在于预告登记。
那么，究竟什么是预告登记呢？实际上，在现实生活中，消费者购买预售的商品房，即使双方订立了预售合同，购房者仍然无法防止预售者以更高的价格出卖给他人的情形发生，先买者只能以对方违约为由要求赔偿，而无法获得房屋。而且，由于房屋仍未建成不能办理房屋的正式登记，因此在这种情况下预告登记便不失为一种良策。由于预告登记具有类似于登记的排他效力，因此，预售者一方任何违背预告登记内容的行为，比如将房屋出售或者抵押给他人的行为，都是无效的，这就确保购房者将来肯定能够获得指定的房屋。由此可见，预告登记对解决房屋问题“一女二嫁”类的房屋买卖问题起着重要的作用。
那么，购房者必须办理预告登记吗？办理了预告登记就意味着万事大吉了吗？答案是否定的。首先，预告登记不是强制性的，也就是说购房人可以根据自己的情况来判断是否通过预告登记来保障自己的权利，法律不作强行规定。事实上，预告登记只是许多风险对抗方法中的一种。风险的有无与大小，只能由权利人自己做出决定，这样成本既低效率又高。法律强行做主，“一刀切”地要求不动产物权变动请求权为预告登记，既无必要，也无益处。另外，即使办理了预告登记也并不意味着购房者可以高枕无忧，因为物权法第二十条第二款中规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以奉劝已经办理了预告登记的购房者，在房屋已经建成并有能力办理正式登记时应及时办理，以防止由于自己的疏忽大意，而使自己的合法权益遭到损害。
另外，还要提醒广大购房者在购买期房的时候要注意防患未然，谨慎审查开发商有无预售商品房资质。房地产开发企业预售商品房时除了符合城市房地产管理法第四十四条第一款规定的几个条件外，还应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。因此，要提醒广大购房者在购房时一定要认真核查上述证件，以避免不必要的损失。
遗憾的是，在张先生的情形中，虽然张先生的买房行为在先，但是法律并不认可这种“先来后到”的理论。由于李先生已经办理了相关商品房的预告登记，所以房子只能归李先生所有。但是张先生可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、自己的房子被登记在别人名下怎么办？
【案例】
某市的居民李女士十几年来一直住在某居民区一幢楼房里，该房子是李女士的母亲去世时留给她的。可是，李女士的妹妹一直为此事耿耿于怀，并认为母亲是在李女士的强迫下才做出了这个决定。今年，李女士的丈夫单位新盖了一批福利房，于是，李女士决定将母亲留下的老房子转让出去。就在买卖双方办理过户手续的时候，李女士才发现房子已被她的妹妹抢先过户到自己的名下，并准备最近把房子转让出去。气急之下的李女士决定到房管部门办理房屋的更正登记手续，可是手头没有确凿的证据资料，眼看着自己的房子就被别人买去自己却无能为力。
【解答】
因为各种原因，登记机关在进行登记的时候也会出现一些错误，如上述案例中张冠李戴的情况。那么，自己的房子被登记在别人名下怎么办呢？
物权法第十九条针对这个问题作了明确规定：“权利人利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”由此可见，李女士可以通过两条途径维护自己的权益，更正登记和异议登记。
更正登记即消除登记错误和建立正确登记，这是保护真实权利人的最有力手段。但是值得注意的是，为了维护登记的权威性和稳定性，真实权利人必须拿出充分的证据来证明自己对所有物享有合法正当的权利，或者不动产登记簿的权利人书面同意，登记机关才能予以更正。否则就要通过民事诉讼程序来解决。
另一条途径是申请异议登记。在此过程中，真实所有人不需要确凿的证据，只需要根据自己的请求便可以及时地办理异议登记。这是因为异议登记的意义在于提醒有意向购买异议登记物的社会公众，此物现在是所有权存在争议，究竟归谁所有还不确定，如果买卖此物会有一定的风险，从而防止无辜的社会公众的权益遭受损失。
那么，在登记机关做出异议登记后，李女士就高枕无忧了吗？恰恰相反，在登记机关接受李女士的请求在房屋登记簿上做出异议登记记载后，李女士更应当加快步伐为自己的房屋四处奔波才行。首先，在提出异议登记请求时一般需要提供相应的担保的，也就是说如果到期查明李女士并非自己声称的真实合法所有者的话，李女士提供的担保就会用于赔偿李女士妹妹的经济损失。其次，异议登记时做出之后并非是永久生效的，它是有法定期间的。根据物权法第十九条第二款之规定，李女士必须在登记机关做出异议登记之日起十五天内竭尽全力来搜集证据证明自己是房屋的合法所有人，并及时地向当地法院提起诉讼，否则不但房子收不回，还要赔偿其妹妹的相应损失。
由此可见，异议登记虽然方便快捷，但它毕竟只是一种暂时的维权方式，是缓兵之计，在法定期间内如果不能提供充分、合法的对自己有利的证据结果往往是“鸡飞蛋打”，“赔了夫人又折兵”。如果在十五日内可以证明自己的真实所有人身份，那么异议登记便转化成了更正登记。由此可见，物权法规定的这两种救济途径并无好坏优劣之分，只有适用情形的差异。像开篇情景中的李女士这样如不及时办理异议登记就直接面临着房屋转让他人的危险时，异议登记是上上策，但如果当事人可以迅速搜集有力证据，而危机又不是迫在眉睫的话，就没有必要申请异议登记了。 |
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