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未达成补偿协议的房屋被拆除如何安置
 
◎何磊
  在城市房屋拆迁活动中,拆迁人在拆除被拆迁房屋前,应依法与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人未与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议违法拆除房屋的,被拆迁人如何保护自己的合法权利呢?
  【案情】
  2009年某房地产开发有限公司(以下称拆迁人)取得《房屋拆迁许可证》,拆迁过程中,拆迁人在未与被拆迁人王某达成拆迁补偿安置协议的情况下,拆除了王某的房屋。王某找到拆迁人协商时,要求拆迁人按照房屋产权调换的方式进行安置,拆迁人承诺会为王某保留用以置换的房屋,但双方并未补签书面拆迁补偿安置协议。开始回迁时,拆迁人拒绝对王某进行补偿安置,原定为王某保留的回迁房也交付了其他回迁户。因双方协商不成,2015年,王某诉到人民法院,请求判决拆迁人依法安置。诉讼中,拆迁人拒绝对被拆迁人进行房屋产权调换,并称所有回迁房已交付其他被拆迁人,已无房交付被拆迁人。原告王某变更诉讼请求为请求判决拆迁人赔偿损失,法院如何判决呢?
  【评析】
  在本案中,被告的行为构成侵权,应依法承担赔偿责任。侵权损害赔偿的目的在于尽可能恢复到被侵权人未遭受加害行为之前的状态,即民法中的损害“填平”原则。在侵权案件中,准确认定受侵害方的损失是决定侵权方赔偿数额的关键。
  在城市房屋拆迁活动中,选择拆迁补偿安置方式是被拆迁人的权利,被拆迁人有权选择房屋产权调换还是货币补偿,他人不能干涉。被拆迁人如选择产权调换时,拆迁人应按照产权调换的方式安置被拆迁人。拆迁人如拒绝安置,则应向被拆迁人支付生效判决作出时同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。本案被告称已无房产置换给原告,所以应按照生效判决作出时同类房屋的房地产市场评估价格为标准支付原告补偿款。
  具体到本案,城市房屋拆迁管理条例第二十三条规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。可见,在城市房屋拆迁活动中,除城市房屋拆迁管理条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的情形外,选择拆迁补偿安置方式是被拆迁人的法定权利,按照被拆迁人选定的拆迁补偿安置方式补偿安置被拆迁人是拆迁人的法定义务,只要被拆迁人选择了拆迁补偿安置方式,拆迁人无权拒绝。
  本案原告选择了房屋产权调换的安置方式,拆迁人就有义务交付被拆迁人回迁房,拆迁人称无房交付,属于拒不履行自己的拆迁安置义务,因为即使拆迁人所建回迁房已全部交付给其他被拆迁人,拆迁人也可以通过购买其他同等价值的房屋交付被拆迁人的方式履行自己的义务。针对本案情形,应依法判决拆迁人按照被拆迁人应得到的回迁房屋价值赔偿被拆迁人损失。因为房屋拆迁发生在2009年,至被拆迁人起诉时,已经过了7年多的时间,到判决作出时,时间会更长,这期间,房地产价格有大幅度上涨,再按照拆迁时作出的房产评估价值赔偿被拆迁人,并不能填平拆迁人的违法行为给被拆迁人造成的损失。因为拆迁人的违法拆除行为,不但侵犯了被拆迁人的房屋所有权,还侵犯了被拆迁人对拆迁补偿安置方式的选择权利。被拆迁人的损失,不仅仅是原被拆除房屋的财产损失,还包括因选择产权置换的安置方式本应得到的利益。对被拆迁人的损失按照法院判决作出时与被拆迁人应得回迁房同类房屋的房地产市场评估价格为标准支付补偿款,才符合侵权责任法确立的损害填平原则。
  另外,拆迁人拆除他人的房屋的前提是与被拆迁人达成补偿安置协议,或者申请房屋拆迁管理部门进行裁决,否则,拆迁人无权拆除被拆迁人的房屋。本案拆迁人并无权利拆除王某的房产,拆迁人的行为已经涉嫌故意损坏财物罪,王某也可以向公安机关报案,由司法机关依法追究拆迁人的刑事责任。(作者单位:河北公安警察职业学院)
栏目责编: 王玮
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