放贷吃高利，有房产抵押无顾虑

　　1963年出生的吴大鹏，中专毕业后分配到商业系统做采购员。八十年代，伴随着改革大潮，许多企事业单位职工纷纷下海经商。年轻、头脑灵活、又有学历的吴大鹏也跃跃欲试。1988年他办理了停薪留职手续，和几个要好的兄弟一起做起了生意。

　　江苏省连云港市郊区有山有水，矿产资源丰富。吴大鹏说服妻子取出全部积蓄3万多元，投资一家石灰石厂。他本人还承包了货车，每天亲自驾车为工厂拉送货物，每月还有可观的收入。短短三年时间，吴大鹏每年持股分红就达十几万元。他买车、买房，还购置了名牌家电，一下子跃进了小康行列。然而，个体商户竞争激烈，压力如影随形，吴大鹏疲惫不堪。1994年4月，吴大鹏到邮电部门工作，开始了朝九晚五的生活。

　　1997年4月，吴大鹏在饭局中认识了比自己大十几岁的建筑承包商许宏良。前不久，许宏良在一个道路维修工程中中标，按说这事可喜可贺，可许宏良却一副一筹莫展的样子。原来他从银行贷不到款，眼看可以赚钱的工程进行不下去。推杯换盏后，许宏良开门见山要借吴大鹏的钱渡过难关。初次见面还不了解就张嘴借钱，这让吴大鹏心里极不舒服。然而，坐在旁边的好友贺虎一个劲儿夸赞许宏良如何仗义、有能耐，加上许宏良承诺每月有2分高息回报，吴大鹏这才放下心来，答应拿出2万元帮许宏良。

　　两天后，贺虎和许宏良拿着一份起草好的《借款协议》来到吴大鹏的办公室。吴大鹏睁大眼睛逐字逐句阅读上面的内容：“今许宏良借吴大鹏人民币贰万元整，月息2分，年终本息一次还清，以许宏良姐夫庞勇位于市区的150号房产作抵押……”

　　“放心吧，你看这协议书末尾处有借款人许宏良、房主庞勇的签名和手印，我是见证人，还有房产作抵押，还怕2万元‘飞’了不成……到年底连本带利就有24000元，你只管收钱吧。”贺虎在一旁信誓旦旦地作着担保。

　　吴大鹏对协议内容比较满意，又加上有好友作证，心想不会有闪失的。于是，他拿起笔签下名字后，从抽屉中取出两叠厚厚的钞票，递给了许宏良。许宏良接过来说：“老弟，正好2万元整……多谢。”

　　送走许宏良等人，吴大鹏把这份借款协议放好，又在笔记本上作了详细记录。

　　借款变房款，8万元买下二手房

　　时光飞逝，转眼到了年底，家家户户放鞭炮、贴对联迎接新年。吴大鹏给许宏良打过好几次电话催要借款，但是每次许宏良都说“再等等，过了年再说。”1998年10月初，一等又是好几个月过去了，吴大鹏再也坐不住了。他拿着协议书找到正在工地指挥的许宏良：“哥，这2万元欠款到底还不还?不还，我就按协议所说处置这套房子了!”

　　“能不能再宽限几天，这工程一完工就还钱……”许宏良说出一堆苦衷。吴大鹏略加思索后说：“哥，要不我先住进那套房子里去，等你还了钱我再搬出来。”

　　“行!我姐夫曾答应把房子送给我……你住吧!”没想到许宏良这么爽快地同意了，吴大鹏很是吃惊。许宏良告诉他：“这套房子上下两层共180平方米，建于1990年，是姐夫庞勇单位的集资福利房。当时不允许外人购买，内部价才6万多……姐夫和姐姐拿不出这笔购房款，都是从我这里借的。房子交工后，姐夫一家不住，便让我家搬去居住。说实在的，这套房子户型设计、地理位置我都不满意，所以拿了钥匙，装修后一直空到现在……”

　　吴大鹏一家搬进这套房子就不想再搬走了。不只是书房、大客厅、洗澡间等房间宽敞舒适，更重要的是孩子上学方便，吴大鹏上班步行到单位也只需5分钟。这期间，吴大鹏听说许宏良要买下这套房子钱不够，还主动拿出1万元“支援”许宏良。

　　2006年4月，连云港市周边的房价一直飞涨。许宏良这些年还没还借款，吴大鹏一家也就心安理得地住着。可是，人民币一直贬值，吴大鹏就想买下这套房子。

　　许宏良告诉他：“姐夫庞勇也托我把这套房子处理掉。房产证虽是庞勇的名字，但实际上房子是我出资的，我姐夫说给我……这几天姐夫到北京旅游回不来，但同意我把房子卖掉。”

　　二人一拍即合。吴大鹏乐得合不拢嘴：“我相信你，房子若是别人的我咋能住了快十年没人问?”

　　两人商量一番很快达成协议，签下房屋买卖合同：吴大鹏出资8万元购买该房，先前许宏良借吴大鹏的3万元作为房款，由许宏良交给庞勇，剩下的5万元余款，待办理好过户手续后再付给庞勇。

　　据吴大鹏回忆：“签合同前，许宏良当着我的面给庞勇打电话。我听见电话里传来‘行’‘可以’的声音。许宏良说庞勇已全权委托他办理此事，所以当时许宏良在合同上替庞勇签下名字并按下手印，我认为并无不妥。”

　　晚上，吴大鹏的妻子看到《房屋买卖合同书》，简直不敢相信自己的眼睛：“超值!这么大的房子起码也得值十几万!”借款还了，房子也以低价买下，真是圆满的结局。然而，事情的发展却偏离了二人预想的轨道，一个又一个烦恼接踵而至。

　　奔波讨“公道”，购房协议无效

　　吴大鹏夫妇哪会想到房子背后隐藏着诸多“秘密”。原来，早在1995年5月，许宏良从银行贷款5.5万元，庞勇使用自己这套房子作抵押，还和银行负责人一起到连云港市政府房产管理部门办理了抵押登记手续。2004年6月，银行把这笔久拖不决的债权和抵押权转让给了美华公司。直到2008年8月许宏良仍没偿还这笔5.5万元的债务，庞勇以超出诉讼时效为由，一纸诉状告到法院，请求免除自己的抵押担保责任。

　　一审法院判决庞勇胜诉，美华公司不服，上诉到中级人民法院。二审法院开庭查明：银行在1998年到2003年1月期间，先后三次向许宏良送达《催还逾期贷款通知书》，并申请法院支付令。2004年到2006年12月，美华公司又连续三次在报刊登载催收公告。

　　2009年5月20日，中级人民法院依据法律规定作出终审判决：美华公司5.5万元主债权未超过诉讼时效，抵押权不灭失;驳回庞勇诉讼请求。

　　这件事闹得动静很大，吴大鹏很快就获悉了此事，这才知道购买的房子是作了抵押的，自己却一直蒙在鼓里。但转念一想，自己持有购房合同，美华公司对他也奈何不得。然而，2014年6月，吴大鹏却接到法院《应诉通知书》，他没想到起诉自己的竟然是庞勇。

　　两个多月后，当地法院公开审理了这起二手房争议案。法庭上，吴大鹏说：“我在这套二手房里生活了近20年，没有任何人对此提出过质疑。2006年10月24日，我和许宏良，也就是原告的妹夫签订了房屋买卖合同。签合同时，许宏良电话征求庞勇同意，才替原告签名。这份房屋买卖合同是双方真实意思的表达，不存在欺诈胁迫行为，购房协议合法有效……我是这套房子的主人。”他向法庭出示了两页共计四百多字的房屋买卖合同。

　　坐在原告席上的许宏良面无表情地辩称：“这套二手房不是我的。是庞勇让我居住，我又转借给吴大鹏住的……这份房屋买卖合同书上是我的签名和手印，但庞勇没让我出售这套房子!”

　　庞勇在法庭出示了房产证原件，补充道：“我没授权许宏良替我卖房，更没说过要把房子给他的话。房屋买卖合同书没有我的签名和手印，应认定无效。”

　　见许宏良不认账、庞勇坚称没授权，此时吴大鹏真是哑巴吃黄连，很被动。双方在法庭上情绪都很激动。最终，合议庭讨论认为：房屋买卖合同书并非庞勇所签;吴大鹏未提供证据证明事后得到庞勇追认。因此，庞勇要求吴大鹏退还房子，搬清物品，诉求应支持;吴大鹏与许宏良的借款纠纷，可另行起诉。

　　2014年7月29日，一审法院经审理认为，根据物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，许宏良没偿还5.5万元债务，庞勇作为抵押人如果出售房产，就需要经美华公司同意。2006年10月，许宏良将这套房产卖给吴大鹏并签订房屋买卖合同，美华公司对此并不知情。法律规定，抵押房产必须登记，登记后方可对抗善意第三人。具体到本案，法律保护登记的抵押权人，也就是保护美华公司的利益不受侵害。法院判决，被告吴大鹏于判决生效后两个月，退还庞勇的房屋。宣判后，吴大鹏因找不到其他有效证据遂放弃了上诉权。

　　“要不是许宏良说他姐夫已经授权，我怎么能签订合同呢?”败诉的吴大鹏觉得自己被愚弄，心有不甘，一直在寻找有利证据。可是，他却不知道，再多的证据也抵不过该房是抵押房这个不争的事实。

　　吴大鹏购房竹篮打水一场空，教训发人深省：购买二手房，需加倍谨慎。除了认真核实卖房人相关信息，弄清是否有权处分外，还有必要到房管部门查清房屋产权属背后的“秘密”，如所购房屋是否有债务、有无抵押以及是否存在司法机关查封等问题。对于一时不能办理过户手续的二手房即便价格再便宜，也不要急于购买，一定要擦亮眼睛，以免上当。