“有一种‘神操作’，叫开发商以无证销售为由起诉购房者，试图收回已经涨价的房子。”房价涨了开发商想“反悔”，房价跌了买家又闹着要“退货”。近年来，由于市场监管乏力，房地产项目无证销售的情况比比皆是，一些开发商在未取得房产预售资格的情况下，便与业主签订所谓的内部认购协议或认筹协议，随着房价的波动，导致纠纷不断。今年8月，因房价上涨后，西安房地产开发商举报自己当初无证销售，并将不愿意退房的业主告上法庭，引发热议。近日，河北省石家庄市桥西区人民法院(简称“桥西法院”)对类似案件作出一审判决，认定开发商向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，判决驳回其诉讼请求。

　　房价高涨房企悔

　　房企：该项目没有取得任何手续，根据法律规定，双方之间的认购协议应认定为无效合同。

　　业主：开发商“反悔”并非源于权益受损寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益。

　　2016年，家住石家庄市的赵某斥资95万余元，全款购买了石家庄某房地产开发有限公司开发的房屋一套，并签订了内部认购协议，约定交房时间为2017年5月1日。今年8月，该开发商向桥西法院提起诉讼，认为自己所售项目没有取得任何手续，请求法院确认其与被告赵某签订的内部认购协议为无效合同。该开发商认为，该房屋认购协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际是民间借贷的法律关系;另外，该项目截至诉讼前没有取得任何手续，根据法律规定，双方之间的认购协议应认定为无效合同，请求法院依法确认支持其诉讼请求。

　　针对开发商诉求，购房者赵某认为开发商诉称的“该房屋认购协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际是民间借贷的法律关系”，与事实不符。赵某表示，其购房出于“刚需”。为了方便照顾老人，赵某将老人在石家庄市桥东区的住房卖掉，用卖房款全款购买了这套住房。赵某表示，她与开发商及其法定代表人或其工作人员素不相识，不存在民间借贷的现实基础。赵某认为该开发商“反悔”起诉的动因，并非源于权益受损寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益。“根据‘安居客’网站的统计，本市房价从2016年到2018年整整上涨了一倍：2016年均价7548.42元，2018年均价15843.13元。如果双方‘内部认购协议’被判决无效，则开发商可以获得成倍的利益。”赵某认为开发商的利益是建立在牺牲公民居住权的基础上的，是非法的。“开发商在权利未受损害且既无事实依据、又无法理依据的情况下提起诉讼，属于滥用诉权，企图以合法形式达到非法目的。开发商的意图一旦得以实现，会有众多购房者的权益无法保障，最终受损害的，将是社会公共利益以及本地区的司法公信力。”

　　诉至法院被驳回

　　法院：开发商在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取巨额款项，又在房价大幅上涨后以自己未取得预售许可为由宣告合同无效，明显违背诚实信用原则。

　　桥西法院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

　　该院审理查明，2016年4月22日，原、被告签订内部认购协议一份，约定被告(赵某)购买原告(开发商)建设开发的房屋一套，被告向原告缴纳房屋总价款950400元。以上事实原、被告均认可、无异议。庭审中，原告明确以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认内部认购协议无效。被告对原告所诉均不予认可，称在购房之前对涉案房屋进行了充分了解并实地进行了查看，双方之间系真实房屋买卖合同关系，并提交了内部认购协议、交款收据、宣传单等材料。另外，经法院查明，双方在签订内部认购协议时，涉案房屋系现房，但原告未提供办理竣工验收的证据，案涉项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

　　桥西法院认为，原、被告对签订内部认购协议的事实无异议，该协议应属双方的真实意思表示。庭审中，原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与被告形成了商品房预售合同法律关系。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。

　　最终，桥西法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，驳回原告的诉讼请求。

　　标杆判决赢口碑

　　舆论：开发商“举报”自己无证销售、进而以未取得商品房预售许可证为由主张购房合同无效，此番判决，司法态度可谓明确，无疑具有标杆价值。

　　这份颇为难得的司法判决，对开发商的“反悔”行为进行否定性评价，意在重申民事法律关系中的诚实守信原则;卖出去的房子泼出去的水，覆水难收的道理无论是开发商还是购房者心中都应有理智的判断，明确的司法裁量就是彰显有能力维护社会运行的基本秩序与规则……桥西法院的判决结果赢得舆论口碑，网友纷纷留言点赞。笔者认为，该判决结果的标杆价值不仅仅在于坚守了人民法院捍卫公平正义市场交易原则的法律底线，也为各地法院审理类似案件提供了重要参考。

　　“石家庄市桥西区人民法院为公平正义开创了司法先河!为他们的坚守点赞!”一直关注此案的河北信联律师事务所主任田增辉认为，桥西法院依法保障了民事法律关系中的诚实守信原则，有力地维护了社会运行的基本秩序与规则。“如果赋予违法行为人以自己的行为违法为由主动请求确认合同无效的权利，并且依据违法的事实判决其受益，无疑是鼓励人们违法悖德。这必将导致经济秩序混乱不堪，法律的权威乃至其存在的价值荡然无存。”田增辉告诉笔者，就本案而言，开发商履行购房合同的过程中，应当遵循诚实信用原则，积极办理房屋预售登记证，保障购房合同顺利履行。如果任由开发商随着房价的大幅上涨，受到“合同无效”带来的利益大于继续履行合同带来的利益的驱使，随意主张购房合同无效，那么正常的房产交易秩序将不复存在，诚实信用的道德规范也就成了纸上谈兵。

　　“房子作为一种特殊的商品，对于老百姓来说具有重要的意义。众所周知，在房屋交易过程当中，消费者始终处于弱势地位，一旦权益受到侵害，消费者维权往往势单力薄，除了取证难，还存在缺乏专业知识、精力财力不够等诸多问题。”河北省消费者协会秘书长张福齐认为，本案中开发商以无证销售为由起诉购房者，试图收回已经涨价的房子，这种行为披着“合法的外衣”，实则违反消费者权益保护法、合同法等相关规定，侵害了消费者财产安全权、知情权、选择权、公平交易权等合法权益;另外，开发商想利用司法力量达成自己非法盈利的目的，这种行为完全可以看作是对司法公平正义的挑衅，是对社会经济秩序的一种扰乱。“石家庄市桥西区法院对开发商反悔‘撕’协议的恶意诉讼行为说不，判决驳回原告开发商诉讼请求，其判决司法态度鲜明，捍卫了诚实信用原则，守护了公平正义，保护了消费者的合法权益。”张福齐提醒消费者，在房产纠纷维权过程中，要正确借助司法的力量维护自身合法权益，还可以积极借助社会力量来解决，及时联系消费者权益保护组织，听取专业维权意见，配合维权组织调查取证，积极参与调解或诉讼，以维护自己的合法权益。

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开发商诉求合同无效缺乏法律依据

田增辉

　　一、所签合同没有违反效力性的强行性规范

　　基于鼓励交易的考虑，我国合同法第五十二条把可以导致合同无效限制在以下几种情形： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案显然不存在前四种情况，认定本案的商品房预售合同是否有效的关键是对于第(五)项的理解。而合同法司法解释(二)第十四条明确，合同法所谓的“强制性规定”仅指效力性强制性规定。

　　所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。我国现行的城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法律、行政法规只是对未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的行为进行行政处罚的依据，并没有规定“没有取得商品房预售许可证签订的预售合同无效”;而且本案中的合同是否继续有效只会对双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益，因此，开发商所签合同没有违反效力性的强行性规范，其诉求合同无效缺乏法律依据。

　　二、开发商诉求违背了合同无效制度设立的目的和宗旨

　　我国民法通则第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。合同无效制度设立的目的也在于制裁不法行为人，维护国家的法治秩序和社会的公共道德。如果赋予违法行为人以自己的行为违法为由主动请求确认合同无效的权利，并且依据违法的事实判决其受益，无疑是鼓励人们违法悖德。这必将导致经济秩序混乱不堪，法律的权威乃至其存在的价值荡然无存。

　　就本案而言，开发商履行购房合同的过程中，应当遵循诚实信用原则，积极办理房屋预售登记证，保障购房合同顺利履行。如果任由开发商随着房价的大幅上涨，受到“合同无效”带来的利益大于继续履行合同带来的利益的驱使，随意主张购房合同无效，那么正常的房产交易秩序将不复存在，诚实信用的道德规范也就成了纸上谈兵。诚实信用原则作为民法的“帝王规则”，是指导民事审判活动的重要原则，据此，法院也不应当支持不守信用的开发商的诉讼请求。

　　三、开发商没有主张合同无效的权利

　　从《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》的全文来看，其字里行间无不流露着对开发商滥用权利的遏制与惩罚，以及对购房者合法权益极力保护的立法精神，特别是第九条近似于对商家“1+1”赔偿的惩罚性规定更是将这种意旨表露无遗。可以说该司法解释在本质上是一部商品房交易方面的“消费者权益保护法”。用体系解释的方法分析不难得出，司法解释第二条、第九条的本意是赋予消费者主张确认合同无效，请求变更、解除合同的权利，而出卖人并不享有此种权利。如果与合同有关的行为损害的是特定人的利益，则应当属于相对无效的合同，只能由该受害人主张无效。

　　就本案而言，只有消费者才有权利主张合同无效，开发商没有此权利。 开发商的诉讼请求适用“不使过错方受益原则”，因此其诉求不应该获得支持。“不允许任何人从自己的错误行为中获得好处”是一个古老的自然正义法则，这就是现代司法领域遵循的“不使过错方受益原则”“洁手原则”。取得商品房预售许可证是房地产开发商预售房屋的法定条件，无论其是由于客观原因无法取得预售许可证，还是因为贪图房屋涨价带来的利益而故意拖延办理预售许可证，其违反法律的规定与买房人签订商品房预售合同都是错误的，即开发商是该案的过错方。根据以上论述，法院应当驳回开发商的诉讼请求，责令继续履行合同义务，积极办理房屋预售许可证，保障购房者购买房屋的愿望能顺利实现。