| 究竟是业主“太挑剔”，还是物业“不负责”？ |
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| ◎张 勇 |
生活中，经常有人在网上发帖或聊天中吐槽物业公司，不是收了高价物业费没提供优质服务，就是没及时修理公共设施给人带来不便，再不就是拖着不交物业费被物业公司追债……总之，业主与物业公司之间永远都有剪不断理还乱的矛盾。有人说，物业就像一个大管家。本来，有了这个“管家”我们的生活应该过得更好、更舒适，但是现在的实际情况是，许多业主觉得自己都碰上了“不负责”的“管家”。原本应该是唇齿相依的关系，却由于层出不穷的矛盾而使双方的关系走向了恶性循环。
之一：公用设备管理不善 造成损失要买单
【案例】
老王所住的小区物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同中约定：物业服务包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，但是不包括供气、通讯、有线电视的维护责任，供热方面只承担单元门内的维修责任，如果物业公司有确切证据证明属于自己管理范围之外的情况，可不承担责任。2009年12月18日，老王家厨房的热水逆止阀突然崩裂，生活热水外泄，造成老王屋内地板被泡、墙面和顶棚被热水蒸气熏湿，造成家具等多种物品受损。老王多次要求物业公司对所受损失进行赔偿，物业公司都没有同意。因与物业公司和开发商多次协商不成，老王将两个公司诉至法院，请求法院判决两个被告连带赔偿其家具损坏费用、拆除损毁的装修所需费用、重装费用、搬运费、另租房费用等各项损失共计126287元。
在法院审理的过程中，经过查证，小区生活热水由物业公司自供，崩裂的热水逆止阀是安装在生活热水系统设施上的阀门，老王入住时就已经安装到位，从现场遗留的热水逆止阀来看，有明显锈蚀。经过一、二审法院的审理，法院最终判决物业公司赔偿老王装修损失、家具损失、物品拆装搬运损失、租房损失共计34240元，驳回老王的其他诉讼请求。
【说法】
案例中的热水逆止阀属于业主共用设施设备，按照物业服务合同的约定，物业公司对此设施设备负有日常维修养护、运行和管理的责任，而且，物业公司并没有确切证据证明属于可以不承担责任的情形。因此，物业公司理应定期对热水逆止阀进行检查维护，及时发现问题并及时处理。而实际上物业公司对该设施设备缺乏日常维修养护，更没有及时发现热水逆止阀周围的锈蚀痕迹和安全隐患并作出处理，所以物业公司应当对由此发生的热水逆止阀崩漏和生活热水外泄给老王造成的财产损失，承担相应的损害赔偿责任。老王没有证据证明热水逆止阀崩裂是因设计和质量等问题所致，要求开发商承担连带赔偿责任的请求，缺乏相应的法律依据和事实依据，不能被法院支持。
之二：物业服务不到位 物业费用可酌减
【案例】
刘女士与所住小区物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定刘女士应缴纳物业费每月每平方米0.55元，保安费每户每年60元，垃圾清运及消纳费每户每年96元。但刘女士从2008年8月至2011年4月间并未依照合同中的约定按时交纳相应的费用，物业公司经过多次催要无果，遂将刘女士诉至法院，要求刘女士支付上述期间所拖欠的物业费、保安费、垃圾清运及消纳费等各项费用共计2000余元。
在案件审理的过程中，刘女士辩称，物业公司的物业管理服务不到位，物业公司曾拒绝维修他家的卧室窗户、漏水太阳能热水器、暖气，因此不同意向物业公司支付物业费。刘女士对其抗辩提交了有双方签字的维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函作为证据。
法院经审理认为，根据刘女士提交的证据证明物业公司没有按照约定提供相应的服务，对于她主张的物业费，法院予以酌减，最终判决刘女士向物业公司支付各项费用1000元。
【说法】
根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司依照法律的规定和合同的约定，向业主主张物业管理费，如果能够证明自己已经依约履行了义务，应该得到支持。但是刘女士作为业主提出了抗辩，认为物业公司的服务没有达到合同约定的要求，应当由其提供的服务未予提供，并对此提交了维修记录、业主请求修理的书面函件及物业公司的回函，能够证明就热水器的维修、暖气的维修曾进行过协商，但是未给刘女士进行维修的事实。法院对证据及事实审查后认为，业主所举出的证据能够证明物业公司的服务存在一定的瑕疵，因此根据法律规定及公平原则采纳业主的主张，对物业公司的物业管理费进行了酌减。 |
| 责编：王 玮 |
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