| 房屋租赁市场规则，你懂多少？ |
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【案例1】
“一房三租”房子该归谁
小王在某国企工作，女朋友在一家外资企业，两个人的收入都还算可观，但要买房还是差那么一些，因此两个人只能暂时租房居住。由于双方的单位距离太远，两个人要见一面却不那么容易。今年年初两人商定，小王换个房子，在离女朋友单位较近的地方租房。经过一番考察，小王最终选定了一处房子，价格便宜，地理位置好，房东也容易相处，虽然距离上一家租客的租约到期还有半个月，小王还是签定了合同、交了房租。
为了确保自己按时入住，小王还要求房东到房地产管理部门办理出租登记。可过了几天，房东打电话通知小王，房子已经租给了一位李先生，李先生已交了租金，并且已经入住。房东让他另找房子，租金会如数退还。气愤不过的小王，与房东进行了多次交涉。交涉中，小王发现还有一位老张在自己之前也和房东签定了房屋租赁合同，同样没能入住。
交涉中，房东一点也不松口，双方沟通陷入僵局后，房东更是说出“你不满意可以到法院告我”的话。小王无奈，只能诉至法院，通过法律途径维护自己的权利。最终，法院判决驳回了小王要求继续履行合同的诉讼请求。
小王与房东签定了房屋租赁合同，交付了租金，并且办理了房屋租赁登记，从法律的角度来看，貌似是没有问题，但现实却是小王没能如愿地入住，难道小王与房东签定的房屋租赁合同具有效力瑕疵吗？
【点评】
合同均有效归属有先后
关于合同效力问题，我国合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”在司法实践中，关于合同成立的标准规定在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，其内容为：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
结合本案，在小王与房东签定的合同中三者明确，也可由此判定小王与房东之间签定的合同依法成立。让人费解的是，小王到房地产管理部门办理了登记手续没能租到房；而在其后签定合同的李先生没有登记却租到了房子；张先生与房东最早签定合同为何也没租到房子？
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：第一，已经合法占有租赁房屋的；第二，已经办理登记备案手续的；第三合同成立在先的。
根据上述规则，在合同均为有效的前提下，李先生符合第一条，因此是房屋租赁合同的承租人；小王符合第二条，虽然交了租金，也办理了备案登记手续，但却不能优先租房；而最先签定合同的张先生，当前两种情况不具备的情况下，才能租到房子。因此，小王要求房东继续履行的诉讼请求没有得到人民法院的支持。
法官提醒：
●从案例的情形来看，房东可以同时签定几份合同，而最后将房子租给价高者，租客的利益无法得到保障。但事实上，房东并不能如此任性，一旦滥用权利，极有可能因此而惹上官司，劳力伤财；
●作为承租人，房客可以通过在房屋租赁合同中约定违约金、定金等条款，来限制房东的行为，保护自己的合法权益。
【案例2】
租金支付时间引发争议
今年过完春节，王某以每月1500元的价格租到了一套自己满意的房子，其价格比市场价便宜了500元。可是没高兴几天，房东朱某就提出要按年预付租金，王某对此非常气愤，找到朱某理论。可是一顿大吵之后，王某有点心虚了。因为他急于租下这套价钱便宜的房子，合同内容太过于简单，关于租金支付方式的约定只有简单的两句话：“交付租金的期限由双方协商确定。”
原来一团和气的朱某，现在在租金支付问题上寸土不让，坚持要求按年预付租金，而王某则主张，可以“押一付三”（当地的交易习惯），双方争执不下，朱某诉至法院请求法院依法裁判，最终人民法院判决驳回了其按年预付租金的要求。
【点评】
“合同漏洞”按交易习惯
案例中，王某贪图价格便宜，匆忙之中竟然没有对房屋的租金支付方式作出约定，导致了对簿公堂，最后法院驳回了朱某按年预付租金的诉讼请求。
王某与房东朱某的合同中，关于租金的支付期限约定不明，这也就是所谓的“合同漏洞”。关于合同漏洞的补充，我国合同法第六十一条有明确的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
根据这一规定，双方当事人可以就租金的支付方式进行协商。显然，王某和朱某是无法协议补充合同内容的，而合同中也没有相关条款，那么就只剩下“交易习惯”一条路了，这就需要解决一个问题，什么是交易习惯？我国《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：
一是在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；二是当事人双方经常使用的习惯做法。当地的交易习惯是“押一付三”，而不是按年预付租金，因此，朱某的诉讼请求并没有得到人民法院的支持。
需要补充说明的是，即便无法确定当地的交易习惯，朱某的诉讼请求，也不能得到支持，根据我国合同法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”按照这一规定，承租人是无须预付租金的，更不要说按年预付租金。
法官提醒：
●尽量减少使用口头约定的方式对租金的支付方式进行约定，如果签定合同，一定要在合同内容中就租金支付的期限作出明确的约定，避免争议；
●一旦因租金支付方式问题发生了争议，双方应友好协商，依诚实信用原则履行合同，确定权利义务内容；
●如无法协商，也要尊重当地的交易习惯，切不可滥用权利，徒增诉累。
【案例3】
“不定期租赁”惹出麻烦
李某在北京工作多年，也有了自己的房子，可是偏偏工作地点变动，辛苦买下的房子离单位几十公里，为了上班方便，李某就想着年底前在自己新单位附近租一套房子。恰巧，单位老张有一位朋友柴某有一套房子要出租，价格也合适。老张就撮合李某和柴某达成了租房协议，三个人说好，房子先租两年，租金每月2300元，租金的价格是老张帮忙谈的，比市场价格要便宜不少。
说定后，李某非常高兴，还专门请老张和柴某吃饭。可是，入住后没多久，柴某就托老张带话说，房子不想出租了，有个亲戚要住，让李某腾房。这让李某很是恼火，刚刚布置好新家的李某就让老张和柴某协商，看能不能让亲戚租个房住。还没等老张回话，一天，柴某就带着所谓的“亲戚”来看房了，李某还隐约听到“房租每月3000元”之类的话。
于是，当老张再次劝说李某腾房时，李某严辞拒绝了。随后，房东柴某诉至法院，称双方关于房屋出租的合同没有约定租赁期限，为不定期租赁合同，请求依法予以解除。后来，老张出庭作证，证明双方约定的租赁期限是两年，但法院还是判决解除李某与柴某间的房屋租赁合同。
【点评】
双方均享有任意解除权
我国合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
我国合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，李某与柴某很难通过协商达成一致，合同条款亦无相关约定，至于根据房屋出租的交易习惯，很难有一个关于出租期限的通行做法。
因此，从这个角度讲，如果李某不能举证证明关于房屋的出租期限有明确的约定，那么李某与柴某间的租赁合同就要被认定为不定期租赁合同。而根据我国合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。
好在张某出庭作证，证实了关于租赁的期限有过明确的约定。然而最终法院为何还是判决解除合同呢？
根据我国合同法第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”也就是说，李某与张某间关于房屋出租的合同是合法有效的，但由于这一合同没有满足法律关于租赁合同形式要件的特别规定，因此，在法律评价上，它被认为是一份不定期租赁合同，同样要适用合同法第二百三十二条的规定，出租人和承租人都享有任意解除权，可以要求解除合同，这也是柴某的诉讼请求得到支持的原因。
法官提醒：
●法律对租赁合同期限6个月以上的合同有特别的形式要求，凡是租赁期限6个月以上的，务必要签定书面合同，否则双方都将享有解除权，不利于合同目的的实现；
●在不定期租赁中，出租人的解除权受到“在合理期限之前通知承租人”的限制；
●对于租赁合同期限要作明确的约定，否则也会陷入不定期租赁的漩涡中，惹上麻烦。
（摘自2016.09.13《上海法治报》） |
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