| 债主“巧”卖被抵押房产被判无效 |
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| ◎潘从武 李羚蔚 和 颍 |
抵押房产借款本是件很平常的事，可新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市市民刘丽将房产抵押后，却在不知情的情况下“丢”了房产。
2007年9月，刘丽向朋友张康借款28万元。应张康要求，她以房产作为抵押担保，并向朋友李勇出具了全权代办房屋转让事宜的授权委托书，注明受托人有转委托权。
当时，刘丽和张康约定借款期限为1个月，如到期不能归还，出借方有权在法院拍卖抵押物时优先受偿。转眼到了2009年8月，刘丽仍未还清债务，张康向法院起诉，请求判令刘丽偿还借款28万元。而另一边，张康则向乌市房产局出具了刘丽已经还清债务的证明，解除了房产的担保抵押。
随后，李勇将刘丽房屋的转让事宜转委托给周兵，周兵以刘丽的名义与张刚签订了房屋转让合同书，约定刘丽将其房产转让给张刚。张刚与张康、周兵商议好价格后，向银行申请了27万元个人住房按揭贷款，并将房产抵押至银行，然后一次性支付周兵购房款39万元。之后，周兵将39万元返还给了张康。
2009年11月，张康向法院申请撤回对刘丽的强制执行，房产顺利过户在张刚名下。
张刚拿到房产后，强行入住刘丽家，刘丽这才知道房子已被人过户。
价值50万元的房产，竟然被张康、李勇、周兵以39万元的价格偷偷转手了，刘丽不但“丢”了房子，债务也处于尚未还清的状态。
几经周折，刘丽都没能要回房产。2015年12月，她将上述4人起诉至乌市水磨沟区人民法院，请求法院判令周兵与张刚签订的房屋转让合同书无效。
庭审中，张刚认为，他是根据刘丽向李勇出具的委托书，与转委托人周兵签订的房屋转让合同，委托书经过公证合法有效，刘丽应对其委托行为的后果自行承担。
不过，张刚的说法并未得到法院认可，一审法院审理后判决刘丽胜诉，周兵与张刚签订的房屋转让合同无效。张刚等4名被告不服，上诉至乌市中级人民法院。
近日，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。
受托人处理财产所得应交付委托人
■以案释法
法院在判决书中指出，根据我国合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。
确定本案涉诉合同的效力，首先要确认4名被告是否存在恶意串通的行为，且该行为是否损害了刘丽的合法权益。法院认为，本案中，张康非房屋所有权人，也非刘丽代理人，却在执行过程中通过转委托、解押、签订合同等一系列手段将刘丽的房产出售，实现了其债权。法律明文禁止抵押权流质契约，抵押权人不能擅自处分抵押财产，张康未按约定和法律规定行使其债权。
合同法第四百条还规定，受托人处理委托事务取得的财产，应交付给委托人。李勇作为刘丽的受托人，其转委托人周兵在出售涉案房产后，却将房款交付给张康，李勇和周兵的行为违反了法律规定的委托人应履行的义务。张刚以远低于市场交易价买房，且买房前明知房产处于抵押状态，他既不认识房主刘丽，也未实地查看房产，其行为不符合二手房的交易习惯。
由上述原因可以看出，4名被告的行为相互结合，最终损害了刘丽的合法权益，存在明显的恶意串通。因此，周兵与张刚签订的房屋转让合同书无效。 |
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