| 律师教你买房卖房“避险术” |
| |
| ◎沈洁琼 汪盼宏 陈毅香 |
在楼市活跃的大环境下，因房产自身的特性，加上限购政策的出台，买卖双方交易过程中一不小心就会陷入纠纷，这从上海、深圳、合肥等地房产交易纠纷案件数量增加就可见一斑。
买房是人生大事，如何避免在房产交易中惹上麻烦？
防“坐地涨价” 提高违约金降风险
“在房价上涨的大背景下，卖家 ‘坐地涨价’毁约的情况较为常见。”杜鹏律师说，碰上这类纠纷，可在签订合同时提高违约金，来降低自己可能面临的风险。
2016年2月，合肥的李某看上了同一小区张某要出售的房屋。因为双方相互认识，经过讨价还价，最终达成85万元的成交价格。3月初，双方在中介公司签订了房屋买卖合同，李某向张某支付了定金2万元，双方约定李某支付40%的首付款，剩余款项由李某按揭支付，并约定了相关违约责任。合同签订后，李某按约支付首付款。然而，因3月份合肥房价上涨幅度较大，张某便要求李某加价20万元，否则房子不卖了。
李某不能接受，要求张某按合同约定履行过户及交房义务。双方发生争议，李某随后将张某告上法院。最后经法院调解，两人达成协议，同意解除房屋买卖合同，由张某支付违约金。
杜鹏律师说，买卖房产时的违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金两种。如果先前约定的违约金不足以弥补损失，购房者还可以主张增加违约金以弥补对方违约造成的损失。比方说，相同地段相同类型的房子，由于房价上涨，先前约定的违约金已经无法弥补购房者的损失，购房者可以举证要求增加违约金。
他提醒说：“合同中应明确约定过户的时间，如果逾期，可以要求对方按日支付违约金。”
杜鹏律师说，有些卖方还会以配偶不同意为理由毁约，买方在房屋交易中应弄清楚房屋的产权人，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字。
未网签被限购 损失只能靠协商
9月19日，杭州部分区域开始实施住房限购政策。“政策出台后，一些先付款后网签的房产交易，就容易因为‘不达标’而出现退房纠纷。”杜鹏律师说，这类问题在全国其他限购城市已经出现。
2011年1月，张某看中了青岛的一套房子，和房主毛某签订了购房合同，并支付了10万元定金，但未办理网签手续。谁知，不久后毛某称不能把房子卖给张某。张某就将毛某告上法庭，要求毛某按合同规定把房子卖给他。但毛某称，由于青岛市出台限购令，张某不符合在青岛地区购房的条件，所以无法继续履行购房合同。由于双方没有办理网签手续，受限购政策限制，双方房屋买卖合同无法继续履行。
最终法院判决，解除双方房屋买卖合同，毛某需返还张某购房定金10万元及7277元利息。
杜鹏律师说，购房时间以交易合同网签备案时间为准。因此，即使房产交易双方签订了购房合同，但如果没有网签备案，就会受住房限购政策限制，这种情况下，买卖双方只能通过尽量协商，将损失减少到最低。
借他人名买房 很可能房财两空
此次杭州推出的限购政策明确，在本市限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。“类似的政策在全国其他城市也推出过，有人就想出了借名买房的途径。”杜鹏律师说，“这种看似钻空子的行为，实则危机重重。”杜鹏律师说，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。以他人名字买房，从法律意义上说，出名人是该房屋的所有人。虽然此举可以避开限购政策，但房产登记在别人名下，毕竟面临着诸多法律风险。即使双方购房前签订书面协议，约定出名人仅作为产权的代持方，但这类约定无法越过物权法，最终借名人很可能房财两空。
（摘自2016.10.10《上海法治报》） |
|
