| 遭遇“ 一房二卖”该如此维权 |
| |
| ◎四 夕 丁 云 |
选定房子，签好合同，付清首付，房产证就该顺理成章如期交到购房者手上了吗？不，有时候剧情不是这样的。家住湖南省长沙市雨花区的市民徐新文就碰上了烦心事。作为购房者，房屋买卖合同中约定由他履行的义务全部到位，但房产证却迟迟不见踪影，找开发商理论，也得不到满意的说法。无奈中，徐新文一纸诉状把房产开发商告上法庭，案子还没开庭，汇集而来的信息让他心碎，房子竟然早已被开发商卖过，“一房二卖”，真真切切地发生在他身上。难道一百多万元的首付款就此打了水漂？房地产市场如火如荼的今天，弱势的购房者遭遇不诚信的开发商，该如何有效维权？
2016年12月，长沙市天心区人民法院对徐新文诉湖南某置业公司商品房销售合同纠纷案作出一审判决。法院支持了徐新文请求解除两份购房合同的诉讼请求，同时判令被告湖南某置业公司退还徐新文购房款143.5万，并赔偿徐新文143.5万元。退多少钱，就赔多少钱。一场官司，强弱易位，翻开案卷，去看看里面有多少“法律锦囊”吧！
支付143.5万元首付款，买下两套房
时间回溯到2014年3月26日。这是日历上普普通通的一天，但对于长沙市雨花区市民徐新文来说，有着特殊意义。这一天，他的一个重要决定落地生根，变成两份散发着纸墨香的《长沙市商品房买卖合同》。人到中年，徐新文又买房子了，而且一买就是两套……
徐新文购买的两套商品房在同一楼层，所属大厦位于天心区，由湖南某置业公司开发。这里是长沙市最繁华的中心地带，房价自然不菲，不过，事业有成的徐新文有这个购买能力。但买房终究不是买白菜，买两套新房对于徐新文来说，也不是件轻松的事。
商品房买卖，多为格式合同，开发商早有预备，大部分内容不能变更，购房者能够与开发商协商的条款不多。经过讨价还价后，徐新文和湖南某置业公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》。
合同明确，规划用途为办公，自合同签订之日起，湖南某置业公司应于60个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；在商品房交付后365个工作日内为徐新文办理房屋所有权证；湖南某置业公司如不能在约定期限内办理登记，应当按照每日万分之一向徐新文支付违约金至实际办理之日止。
徐新文支付了两套房屋的首付款共计143.5万元，剩余房款以银行按揭方式支付，同时向所属物业公司支付了相应物业费。湖南某置业公司则向徐新文交付了房屋钥匙、房屋使用说明书等。
首付款付了，作为购房者的徐新文，主要义务已经履行，接下来便该享受权利，更具体地说，就是等着开发商把房产证送到自己手中。开发商何时办理合同备案，何时交付房屋所有权证，一方如果违约，责任如何承担？这些问题在房屋买卖合同中有着明确约定。徐新文认为，书面的商品房买卖合同明确了开发商和购房者的权利义务，对当事人有着法律约束力。处于相对弱势的购房者，合同是保护其合法权益的尚方宝剑；处于相对强势的开发商，合同也约束他必须按照约定来行事。可合同终究只是合同，写在纸上的义务，签订者会不会在行动上履行呢？
诉请办理房产证，发现房子另有主人
担心什么，什么就来。365天过去了，湖南某置业公司没有按照约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案，房产证自然没有交到徐新文手中。没有房产证，房子权利就没有保障，这个道理徐新文懂。可怎样才能拿到房产证呢？只能催促开发商。但是不管徐新文怎么催问，开发商总有万般理由来推脱。
为什么办不了房产证？徐新文不想妄加揣测，担忧却与日俱增。
的确，房地产市场乱象频发，开发商与购房者之间的纠纷时有发生。上网随便一搜，一些开发商的不诚信行为便映入眼帘。比如面积缩水，一套房子缩水1个平方、半个平方，蒙混过关的话，一个楼盘就能带来数十万，上百万的收益；又比如质量问题，房屋漏水、墙壁开裂，让购房者防不胜防，不甚其烦；还比如虚假广告，一条小水沟就能被渲染成美丽的湖泊，一座小山坡就能被比喻成中国的富士山，一个小会所就被夸大为社会上层人士的最佳社交场所……房地产市场套路深，徐新文越想越害怕。
多次与开发商理论，都没有结果，无奈之下，徐新文毅然拿起法律武器，聘请律师，一纸诉状将湖南某置业公司告上法庭。徐新文诉称，其与湖南某置业公司签订2份《长沙市商品房买卖合同》，购买湖南某置业公司开发的2套房屋，合同对办理房屋所有权证等事宜有明确约定。合同签订后，其支付了房款143.5万元，但湖南某置业公司一直拒绝按合同约定为其办理相关手续。为维护合法权益，请求法院判令湖南某置业公司为其办理所购2套房屋产权证，并承担诉讼费用。
诉请办理房产证，这是再普通不过的诉讼请求，对于开发商来说，也是出售商品房必须履行且无法回避的基本义务。按理，这样的官司对于开发商来说，没有任何履行的难度。
向长沙市天心区人民法院起诉的同时，徐新文申请法院对诉争房屋采取财产保全措施。结果，一个让人无法接受的事实闪现在当事人面前，在保全过程中竟然发现，诉争房屋已抵押给案外人并被某法院冻结，而且，早在2013年9月，湖南某置业公司又将房屋出卖给案外人李某并办理了相关登记。房子原来早有主人，怪不得开发商迟迟不办理房产证。真相如此让人揪心，徐新文遭遇了开发商失信行为中最让人恼火的“一房二卖”，他该如何维护自己的合法权益呢？
退一赔一，法院亮剑惩戒失信
一套房子，两个主人，徐新文是后来者。因为房子已经办理了相关登记，根据法律的规定，他根本没有机会再办房产证。双方的商品房买卖合同目的事实上已经不能实现，诉请办理房屋产权证，无法得到法律支持。失之东隅，收之桑榆，房产证办不了，但官司并没有因此结束，因为徐新文可以变更诉讼请求，提出对自己有利的诉求，从而在与湖南某置业公司的角逐中，处于有利的地位。
让徐新文收获信心的是一条司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”徐新文与代理律师商量后，果断地变更诉讼请求：解除双方签订的商品房买卖协议，由湖南某置业公司返还购房款143.5万元，赔偿损失143.5万元，并承担诉讼费用。
天心区人民法院公开开庭审理时，湖南某置业公司未到庭，未提交证据，也未提交答辩意见，法庭辩论变成了一方的“独角戏”。“合同签订后，湖南某置业公司交付了房屋钥匙、房屋使用说明书等，而徐新文也支付了相应款项，并向所属物业公司支付了相应物业费，因而徐新文和湖南某置业公司之间系商品房买卖合同关系。湖南某置业公司在与徐新文订立合同时隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实，湖南某置业公司的行为明显构成欺诈，并给徐新文造成严重损失。鉴于湖南某置业公司相关行为，徐新文有权依据相关法律，依法解除合同并主张已付房款双倍的赔偿责任。
2016年12月，天心区法院作出一审判决。
法院认为，徐新文与湖南某置业公司签订的两份商品房买卖合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均合法、有效。湖南某置业公司在与徐新文订立合同之前已将涉案房屋出卖给他人并办理了预告登记，根据物权法第二十条的规定，预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，湖南某置业公司未能举证证明其与徐新文订立合同时经过预告登记人李某同意，亦未举证证明该预告登记已失效，使得徐新文自订立商品房买卖合同时，即无法依据相应合同取得涉案房屋所有权。由于湖南某置业公司的行为导致徐新文签订合同的目的无法实现，故对徐新文请求解除两份购房合同的诉求，予以支持，湖南某置业公司应将徐新文的购房款全部退还。民法通则第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；合同法第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，湖南某置业公司恶意隐瞒上述两套房屋已抵押并出售的事实，将该房屋再次出售给徐新文的行为违反了上述原则，破坏了正常的房地产市场秩序，故对徐新文要求湖南某置业公司赔偿143.5万元的诉求，予以支持。据此，法院判决解除徐新文与湖南某置业公司签订的两份商品房买卖合同，限令湖南某置业公司退回徐新文购房款143.5万元，赔偿徐新文143.5万元，并负担诉讼费用。（文中当事人系化名；未经许可，不得转载） |
| 栏目责编：陆京慧 |
| 投稿邮箱：ljh@hbrd.net |
|
