| 立法，推动物业管理步入良性发展轨道 |
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| ◎高慧东 白 洁 |
城市化管理水平高低往往被视为该城市文明进步和经济发展的重要标志。城市管理水平的提升和健康发展离不开社区的物业管理。随着唐山市物业企业大幅度增长，在物业管理中存在的诸多问题也随之显现。在地方性法规出台前，唐山的物业管理不同程度地存在着环境质量逐年下降、私搭乱建、阳台外扩、肆意毁绿占绿、私建车位、安装地锁、破墙开店等现象；一些物业管理小区形成了“业主不交物业费——物业服务企业降低服务标准——业主愈发不交费且户数增加——物业服务企业单方停止服务擅自撤出——小区陷于无序状态”的恶性循环。加之有些政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰，因物业质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多，有的已经影响到物业服务企业的生存、城市居民的日常生活和社区的稳定。
为了改变物业管理仅依靠经验管理和市场无序竞争的现状，解决物业管理工作中存在的问题，规范物业管理工作，使唐山市物业管理工作健康发展，唐山市人大常委会认为应按照唐山市的实际情况，制定出台具有地方特色、可操作性强的地方性法规。
广泛征询民意，为小区的“管家”立规矩
唐山市住房和城乡建设部门自2003年就开始着手物业管理法规草案起草工作，并于2010年专门成立了工作班子，在起草中，除了注意与上位法的衔接外，还广泛征求各方面意见，借鉴了北京、天津、成都、武汉、杭州、苏州、宁波等城市物业管理工作经验。《唐山市物业管理条例》（以下简称条例）列入唐山市2011年立法计划正式项目后，市政府有关部门于2011年4月份通过新闻媒体、座谈会等形式，公开征求了社会各界和相关部门的意见，并按照唐山市委、市政府《关于开展制度廉洁性评估工作的实施意见》要求，对条例草案的廉洁性、合法性、利益冲突、科学性等方面进行了评估。
在归纳各方面意见后，唐山市政府法制办对条例草案做了进一步修改，经市政府第52次常务会议讨论通过后提交6月9日召开的唐山市十三届人大常委会第二十六次会议审议。会后，唐山市人大常委会法工委专门组织成立了有住建局起草人员、业务骨干、有关专家和律师参加的立法调研组。
2011年6月下旬至10月上旬，唐山市人大常委会有关领导带领立法调研组成员走访调研，先后组织召开各类座谈会、研讨会、学习交流会、专题论证会13次，全市部分县（市）区人大常委会和政府领导、人大代表、政协委员，街道办事处、居委会、社区居民代表，房地产企业、物业服务企业、物业管理单位代表，法官、律师、有关行政部门负责人等各方面人士500多人参与了立法征求意见座谈活动。
2011年9月上旬，唐山市人大常委会法工委和立法调研组根据审议意见和各方面集中反映的问题，对条例草案作了进一步修改，并在《唐山劳动日报》和市人大网站全文公布了条例草案征求意见稿，再次向社会公开征求意见。10月初，立法调研组对社会各界的意见和建议进行了梳理，认真查找有关资料，将条例草案再次修改后印发各县（市）区人大常委会、市人大法制委委员、立法咨询委员、有关专家、市直有关部门和单位，还专门向河北省人大常委会法工委征求了意见。10月14日，唐山市十三届人大法制委员会第十七次会议听取了立法调研组的情况汇报和修改建议，经统一审议形成了条例草案修改稿。10月28日，唐山市十三届人大常委会第二十八次会议审议通过了《唐山市物业管理条例》，2012年9月26日河北省十一届人大常委会第三十二次会议批准，自2013年5月1日起施行。
地方法规在实施中落地生根，开创物业管理新局面
为保障条例的顺利实施，发挥县（市）区、乡镇政府、街道、社区及各部门在物业管理工作中的职能和作用。唐山市重点抓了四个方面的工作：
一是唐山市政府有关部门制定实施细则和一系列的配套规定，2015年市政府印发了《唐山市中心区物业管理工作实施办法（试行）》，2016年计划出台《唐山市专项维修资金管理办法》《唐山市物业服务收费管理办法》。二是推行“准物业管理”模式。在唐山市各县（市）区积极推行了“准物业管理”模式，由各县（市）区对小区进行一定改善提升后，街道、社区组织人员对小区提供基本保洁、绿化、秩序维护等基本的管理服务，确保小区环境秩序良好，满足居民日益增长的生活需要和丰富多彩社会活动需要。三是行业管理逐步加强。条例施行后，有关部门逐步加强了对物业企业的行业管理力度，通过开展企业资质监督检查、物业管理专项治理、环境卫生及电梯专项检查等活动，加强了对物业企业的监督检查，逐步规范企业的行为，并引导企业规范开展管理服务，提升企业资质等级和管理服务水平。据统计，2013年5月1日以后，唐山市二级资质及以上物业管理企业增加52家，其中，本市企业增加28家，增加了近5倍，2016年上半年，唐山市一级资质企业实现了零突破。四是建立了行业协会组织。成立了“唐山市物业服务行业协会”，现已有会员单位150家，基本覆盖了唐山市有一定规模的物业企业，建立了协会理事会、研究室、专家库等机构，开展了行业培训、政策宣传以及推动物业行业产业升级等工作，引导企业发展壮大、提升服务水平。
在加强行业管理的基础上，唐山市政府及有关部门依据条例规定，开展了前期物业管理招投标和前期物业管理备案工作，对新建商品住宅小区前期物业管理的选聘不再由开发企业指定，而是通过公开招投标的方式，择优选聘，通过市场调节的方式，淘汰一批不适宜或者管理经营不善的物业企业，引导更多有实力的企业开展物业管理工作。同时，积极开展了争先创优活动，通过树立区域标杆，引导企业向先进企业学习，提高自身服务水平。
依法履行监督职权，助推物业管理工作健康发展
在条例颁布施行一年多之际，为全面了解条例贯彻实施情况和唐山市的物业管理整体情况，总结经验，发现问题，进一步提高全市的物业管理服务水平，2014年8月下旬至9月上旬，唐山市人大常委会组织市人大代表进行了一次大规模的集中视察调研活动。视察组对9个县（市）区物业管理工作进行了专题视察，现场察看了30个居民住宅小区的物业管理情况，听取了当地政府对物业管理工作的汇报，分别召开了由街道社区干部、小区业主代表、物业企业负责人以及政府相关职能部门负责人参加的座谈会。在广泛听取各方面意见、建议的基础上，结合调研情况，唐山市人大代表对全市的物业管理工作有了较为全面的了解。这次活动也为唐山市人大常委会开展物业管理工作专题询问奠定了基础。
2014年10月28日，在唐山市十四届人大常委会第十一次会议上，专题听取审议了市政府《关于物业管理工作情况的专项工作报告》。唐山市人大常委会还就全市物业管理工作，组织市人大常委会组成人员和人大代表对物业管理工作进行了专题询问。市人大常委会委员和市人大代表针对物业管理中存在的问题，如在没有业主委员会的情况下如何做好物业管理工作；如何发挥街道办事处和居委会等基层组织的作用；如何解决执法进社区；对物业管理活动的纠纷案件，市、县两级人民法院有何应对措施；专项维修资金如何管理和使用；随着电梯数量逐年增加，监管部门应如何加强管理，确保电梯安全运行；如何制定符合唐山市实际的物业服务收费指导价；物业区域的共用设施设备，需要维修和更新改造时，行业主管和政府监管部门，如何采取更为直接有效、方便百姓的措施和办法等，这些人民群众普遍关心的焦点和热点问题进行专题询问。
唐山市住建局、市规划局、市城管局等8个政府部门负责人和市中院负责人到会应询。会后，唐山市人大常委会办公厅向市政府交办了《关于全市物业管理工作情况的专项工作报告的审议意见》和有关专题询问的意见建议的函。针对存在的物业管理体制不健全、小区自治机构不完善、物业服务企业资质低、物业行业健康发展制约因素多、业主缺乏正确的物业消费观等问题，提出以下审议意见：一是明晰职责，尽快理顺物业管理责任体系；强化监管，切实规范物业管理行业行为。二是扶持引导，推动物业管理工作健康发展。三是扩大宣传，营造良好物业管理社会氛围。
条例实施以来，唐山市的物业管理呈现出新的发展趋势：一是逐步形成居民自治、社会协同与政府服务相结合的管理模式。二是拓宽物业管理和社区建设中公众参与的渠道，促进物业管理和社区建设中居民的有序参与，激发居民参与物业管理的热情，提升了社区的生活服务功能，逐步形成了和谐互助的良好社区氛围。三是提升物业服务质量，以质量求生存，以服务质量的提高，确保物业费的按时足额收缴，通过提高服务质量，纾解恶性循环的怪圈。四是社区环境建设得以加强。
（作者单位：河北省唐山市人大常委会） |
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