邻居“住改商”我该怎么办？ - 《公民与法治》 2014年第9期 (总第177期)

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邻居“住改商”我该怎么办？

◎ 张勇

　　现实生活中，不少人将原设计为居住使用的房屋改为商用，或自主经营，或出租谋利，从而引发邻里纠纷。那么，邻居“住改商”，我们该怎么办呢？
　　【案例一】擅自“住改商”，法院判排除妨害
　　贾大爷是某小区居民，自从楼上房屋的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，楼上每日人来人往的噪音，严重影响了贾大爷作息，加之其自身长期患有精神衰弱症，原本平静的晚年生活彻底被搅乱。无奈下，贾大爷将林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某则辩称，自己有权自主决定自家房屋用途，他人无权干涉。故不同意贾大爷的诉请。法院审理后支持了贾大爷的诉讼请求。
　　【评析】
　　依据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。上述案件中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾大爷作为利害关系人有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。
　　就如何确定利害关系业主的范围问题，为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，关于建筑物区分所有权的解释第十一条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
　　【案例二】仅有部分业主同意，法院判停止营业
　　王老伯将闲置的房屋改成商业铺面后出租给他人从事餐馆经营活动，该餐馆的经营活动给周围业主带来较为严重的空气污染、噪声污染等环境污染。李女士居住在餐馆楼上，呛人的油烟味使她不堪其扰，遂将王老伯诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，故长期生活在浓烈的火锅味中，且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王老伯未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营餐馆生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，现请求判令王老伯排除妨害，停止经营活动。王老伯辩称，餐馆开业前征得了部分邻居同意的，李女士的反对并不代表多数人的意见，故不同意其诉讼请求，请求法院驳回。法院审理后判决支持了李女士的诉讼请求。
　　【评析】
　　“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但关于建筑物区分所有权的解释第十条中特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。上述案件中，王老伯擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主李女士的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、空气污染也严重影响了小区的秩序和环境，使相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，故李女士有权要求王老伯立即停止经营。
　　【提示】
　　一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉。在上述行为依然无法解决的情况下，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向人民法院提起相邻权诉讼。

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