委托中介卖房，您该注意啥？ - 《公民与法治》 2014年第23期 (总第191期)

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委托中介卖房，您该注意啥？

◎ 章法

　　韩宗纬（化名）在湖南益阳市有一套闲置的住房。对于这套房子，韩宗纬本来是打算等房价再涨点就卖出，可眼看房价在政府出台的各项政策的调控下开始走低时，韩宗纬有些坐不住了，他决定出手卖房。可去哪儿找合适的买家呢？韩宗纬平时工作比较忙，又经常出差，根本没有时间和精力去处理卖房的事，于是他想到了中介公司。
　　韩宗纬发现，在自己闲置的这套房子的小区旁边，有一个叫新家园的房屋中介公司，他决定进去打听一下情况。听说韩宗纬想要委托卖房，中介公司的员工立刻笑脸相迎，并热情地帮韩宗纬介绍起他们的服务。
　　中介公司说，像韩宗纬这种既没有时间也没有精力的客户很多，但只要把房子交给他们，难题就会迎刃而解。他们会帮客户寻找买家、收取定金、促成交易，并帮忙办理房屋产权的变更等一切事宜。听了中介公司的介绍，韩宗纬觉得他们的服务很周到，当即就决定把房子委托给他们，并在中介公司提供的《售房委托合同》上签了字。
　　把房子委托给中介后，韩宗纬认为，中介会很快帮他找到买家。可谁知一个多月过去了，韩宗纬始终没有从中介得到任何买房的消息。眼看周围的房价都在下降，韩宗纬越来越着急。就在这时，韩宗纬的远房亲戚安远（化名）找到他说，自己结婚急需买房，可一时又找不到合适的房源，得知韩宗纬想卖房，就想买下他的这套房子。
　　亲戚开了口，韩宗纬自然也不好意思拒绝，便以较低的价格将房子卖给了安远。房子卖了，韩宗纬心里也算踏实了。可让他没想到的是，一场官司正在等着他。
　　房子卖出不久，韩宗纬就收到了法院的传票，新家园中介公司将他告上了法院。原来，韩宗纬和中介公司签订的《售房委托合同》里有这样一条：委托方在委托代理期限内，不得自行出售、拒绝出售，或转托他人代理出售此房产。如果违反这项规定，违约方需要支付给中介公司该房约定出售价格5%的违约金。也就是说，新家园中介公司与韩宗纬签订的是独家委托合同，韩宗纬的房子只能由新家园中介公司帮他出售。现在韩宗纬没有通过中介公司，而是自己把房子卖了，自然也就违约了，中介公司要求他赔偿约定出售价格5%的违约金。
　　被中介公司告上法庭，韩宗纬才恍然大悟，原来《售房委托合同》还有这样一条规定。他当初签合同时，只是关注房子的价格了，没有把全部条款看清楚。
　　违约已成事实，赔偿肯定是要给的。2014年9月，在法院的调解下，韩宗纬赔偿了新家园中介公司5000元。
　　韩宗纬用5000元给自己买了个教训，想必以后遇到签合同的事情，他一定会仔细看清楚的。当然，人们在委托中介卖房时，不只会遇到韩宗纬这样的情况，那么，除了要看清合同外，还要注意哪些问题呢？假如中介公司提拱的《售房委托合同》是固定的格式合同，还能不能进行协商和更改呢？
　　在委托中介公司卖房时，您该注意以下几点：
　　首先要选好中介公司。根据经验来看，一些知名或规模较大的中介公司，在操作流程上会比较规范，也比较有保障。
　　其次要约定好委托方式、委托价格和委托时间。对于委托方式，建议最好不要采用“全权委托”或“独家代理”的方式，这样会给自己很多限制，也会错失很多机会。对于委托价格，最好不要约定固定的房屋出售价格，因为如果把房价说定了，一旦遇到房价上涨，委托人要么是继续履行合同以低价出售，要么就是解除委托合同承担违约责任，这两种选择对委托人都是不利的。所以，在约定房屋的出售价格时，最好先约定一个意向价，然后再注明房价可以根据市场行情进行调整。而对于委托时间，最好不要约定得太长，可以约成一到二个月，如果在这个时间内中介公司没有将房屋售出，委托方可以自行处理。这样就可以避免委托代理的时间过长，而导致房价受损。
　　最后，即使中介公司提供的《售房委托合同》是固定的格式合同，也是可以协商和修改的，对于自己想要改动和补充的部分，可以请中介公司在格式合同的后面附一份补充条款，将自己要补充或需要作特别说明的部分写进去，这是很重要的。千万不要随便听信中介公司的口头承诺，一定要将关键内容都落实到书面合同里。

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