据宁波市两级法院统计，在房产纠纷案件中，因登记所有权人与实际所有权人不一致，共有人提出异议而导致纠纷的案件的比例，从2009年的28.57%上升到今年的50%以上。
谁动了我的房产
早在1996年，家住宁波市鄞州区某镇的刘某出资34万元，与王某合伙建造了一幢别墅，因该幢别墅是未批先建，建好后王某以解决生活和工作需要为由向政府申请，在王某补缴土地出让金后政府同意改变用途予以出让，土地证及房屋所有权证均登记在王某的名下。去年4月份，王某以270余万元的价格偷偷将该房产卖与他人。刘某得知情况后，以房屋属于合资建造，房产登记机构将房屋单独登记在王某名下违法而提起行政诉讼，要求撤销房屋登记机构给王某颁发的房屋所有权证。
法院经审理认为，刘某虽是对房地产登记行为提起行政诉讼，但其提起诉讼的理由是认为争议房屋系与王某合资建造，纠纷的实质在于民事实体权利的争议，登记机关在登记时不可能对房屋的归属作出实质性的审查与判断，所以，刘某应通过民事诉讼来解决，据此驳回了刘某的起诉。
刘某又提起民事诉讼，但是因为王某已经将房屋卖给他人并办理了过户手续，按照新《物权法》的规定，购买人属于“善意取得”，所以刘某无法再从购买人那里要回房产，法院只能判决王某赔偿刘某130余万元。案件虽然胜诉了，但刘某一点也高兴不起来，因为现如今这幢别墅市场价起码可以卖到400万以上，而法院只按王某当时的卖价来确定损失，自己确实是亏大了。
像刘某这样因为房屋是实际共建，初始登记时因种种原因只登记在一人名下，造成实际权利人与登记权利人不一致只是其中的一种情况，较常见的还有夫妻在婚姻关系存续期间所购买或者自建的房产，登记在一人名下。但更多的是因为各种原因造成的房屋权属变动，实际权利人没有及时变更登记，比如父母一方去世后，子女可以继承去世一方不动产份额，但实际上，子女通常不会与健在的父或母进行析产并申请共有权登记，这样也会出现不动产登记权利人与实际权利人不一致的情形。
“娃娃房”的尴尬
许多城市都有“购房入户”的政策，家住宁海县的张某，为了能让自己的儿子到宁波市比较好的小学读书，于是便提前在该小学附近买了一套学区房。在办理房产证时，还特意将儿子的名字也写进了房产证。
儿子小学毕业后，该套房产也已经完成了“历史使命”，张某准备将房屋卖掉，但却遇到了麻烦。房产登记部门告诉张某房子是他和儿子的共有财产，必须经过其儿子的同意才能卖掉。但他的儿子还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。因此，只有等他儿子年满18岁后，并经儿子同意才能处理这套房产。
据房屋登记机构的工作人员讲，这几年“娃娃房主”的数量不断增长，其中的原因很多。有夫妻不和，约定将房屋提前登记在子女名下的，有害怕将来有财产纠纷而将房屋直接登记在子女名下的等等。像这种情况一旦父母出于某种原因需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，都会像张某一样遇到麻烦。
据宁波市鄞州区人民法院民一庭的鲍根月庭长讲，之所以出现这么多“名不副实”的房屋登记，主要是法律对实际所有权人没有规定及时变更登记的义务。《物权法》仅要求实际所有权人在处分物权前需要办理登记，但在实际所有权人与登记所有权人不一致的情况下，却没有规定实际所有权人和实际共有权人有及时变更登记的义务。在实际所有权人或实际共有权人怠于变更物权登记的情况下，导致实际的物权归属长期与登记的内容不符，这样不但使物权登记应有公示、公信力降低，并且很容易引发纠纷。特别是在当前房价动荡的情况下，共有人提出异议主张房屋买卖合同无效更成为出卖方毁约的一个“法宝”。根据目前的物权制度，处分共有的不动产应当经共同共有人同意，未经同意则构成无权处分，如果房屋尚没有过户，任何一个实际共有人提出异议，则买卖合同即归于无效，这会给买方造成很大的交易风险。
“私下约定”咋登记
方某和妻子结婚之后关系一直不太融洽，于是两人便协议离了婚。考虑到年仅两岁的儿子归妻子抚养，分割财产时方某同意将登记在自己名下的一处价值百余万元的房产归妻子所有，但同时约定妻子不能转让或者出售，等妻子去世后此房产权归儿子所有。
离婚后妻子提出过户该房屋产权时，方某却不愿配合，于是方某的前妻一纸诉状将方某告上了法庭。法庭上，方某说出了自己不愿配合过户的顾虑：当初虽然是约定房屋归前妻所有，但亦同时约定前妻不得转让、出售，将来前妻去世后此房产权归儿子所有。如果把房屋产权过户给前妻，前妻就可以出售或者转让该房产，协议的内容显然就无法得到保障，所以自己不是不同意过户，但必须过户在儿子名下而不是前妻名下。
法院经审理认为，原、被告离婚协议约定争讼房屋产权归原告所有，被告应按约定履行，协助办理房产权属变更登记手续。双方离婚协议中同时约定该原告不得转让出售房屋，原告在取得房屋产权后亦应按约履行，但被告以此理由阻止房产过户，于法无据，故判决被告将争讼房屋产权过户给原告。
先不说方某的担心是否是庸人自扰，但从实际效果来看，“约定”的内容显然并没有得到法律的保护。为了保障不动产的财产安全，我国对不动产设立了登记制度，并区别一般的动产，规定不动产必须经过登记才发生物权的转移。但是，实践中关于不动产的“约定”远不止所有权变更这么简单。《物权法》专门为防止“一房两卖”设定了“预告登记”，对不动产设置了抵押权、典权可以进行“他项权”登记，但除此之外，大部分的“约定”内容，无法进行登记，使“约定”内容不为外人所知，缺乏公示性，为以后的民事纠纷埋下了“导火索”。
“实至名归”应有时
房屋实际权利人与登记权利人不符，不但容易形成矛盾纠纷，而且容易被一些官员用来隐匿财产，被一些“老赖”用来逃避债务，其社会危害性非常严重。堵塞房屋登记过程中的法律漏洞，使房产登记权利与实际权利名至实归，是亟待解决的问题。
首先，应当通过法律对实际权利人课以及时进行变更登记的义务。因为实际权利人对自己的物权有进行保护的义务，其完全有能力也有条件及时进行产权变更登记，以使实际的物权归属与登记的状态相统一。即使有时间上的误差或者他人已经申请登记，其也可以通过预告登记或者异议登记等方式进行补救。其次，在未经变更登记之前，法律应当规定其他人可推定实际所有权人或者实际共有权人同意登记所有权人代为行使处分权，确认登记人订立的物权合同的有效性，以防止“登记权利人卖房，实际共有权人看涨毁约”的情形。第三，在未经变更登记之前，实际所有权人对登记所有权人就标的物的对外行为，承担连带责任。
另外，不动产权利登记从法律属性上只不过是以原有的法律关系为基础的一个附加行为，不产生权利义务关系从无到有的变化，只是加强了原有的法律关系，使原有的法律关系的变动得到国家的认可，或者使原有的法律关系具有相应的公示公信效力等。所以，不动产登记不应只是“静态”地证明权利归属，更应该是“动态”地显示权利变动。因此，除对房屋产权设立、变更、转让、消灭的结点进行登记外，更要对不动产法律关系变动的动态过程应当事人的申请，对不动产“约定”的权利义务进行注记。使变动过程之中的房屋暂时处于“冻结”状态，当事人约定的权利义务能够在登记簿上有所显示。只有这样，才能保障不动产交易的安全，防范不动产权利变动中的失信行为。 |
