房价暴涨是谁的盛宴？ - 《公民与法治》 2009年第10期 (总第70期)

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房价暴涨是谁的盛宴？

◎ 林海仁

　　刚进8月，新华社同一天在新华时评和新华视点播发两篇文章，深刻剖析和反思房地产怪象，一日两文批“地王”是非常罕见的。期间，全国媒体高密度刊播房价暴涨的各类新闻。房价不仅搅得人心惶惶，而且质疑声音直指各级政府。一边是“地王”频现，房价暴涨，望房兴叹，一边是经济放缓，收入下降，失业增加。毫无疑问，暴涨的房价，给了千千万万想在楼市稍稳的时候圆了住房梦的老百姓当头一盆冷水。但人们不禁要问：房价暴涨，究竟是谁的盛宴？到底伤了谁？
☆房价，
再次成为“脱缰的野马”
　　7月楼市，一片“涨声”。刚刚平息不到一年的房价，犹如脱缰的野马一路狂飙。多个城市房价环比涨幅超过10%。联合证券重点跟踪城市中，深圳、天津、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨，仅一座城市出现下跌。不少城市的房价已经接近历史高位。瑞银亚洲房地产研究部预计，今年6月至2010年底，国内房价将上涨20%。
　　与脱缰的房价相比，住房成交面积却普遍下跌。7月，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中，15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首现月成交量全部下跌的局面。
　　地方房价纷纷创出新高，炒房也异常活跃。“上海台庆房产统计数据”显示，7月港澳台、外籍人士购买上海二手住宅419套，环比上月增长20.1%，创2007年8月以来境外人士购买量的新高；是2008年月平均购买量181套的2.3倍。
☆房价五问
不管国外“月亮”多圆，无论现时有多少种理由，一个无可争辩的事实是，中国老百姓还是以“居者有其屋”为现实追求的，然而新一轮更加猛烈的房价暴涨，再次击碎了他们的“住房梦”，面对残酷的事实，人们也只能无奈再次发出疑问。
　　一问：政府为何放任地价？近期全国一二线城市的土地拍卖，“地王”频现，成交楼面价几乎天天刷新。国土部公布全国620个调查项目数据力澄地价非房价决定因素，让人一头雾水。华东16个重点城市的住宅地价占房价40%以上，杭州新近出让地块价格与房价比已超过50%。楼，不是空中阁楼，畸高的地价不一一分摊到楼面，难道开发商另掏腰包埋单？
二问：供地增加为何稳不住房价？国土部统计表明，全国36个重点城市中，第二季度环比增加土地供给的重点城市有28个，其中，天津、上海、广州、杭州、青岛、武汉等22个城市环比增幅超过了100%。按理讲，土地供应增加了，应该对房价产生影响，但居民还有点儿恐慌，原因是政府信息公开不详细，地块在什么位置，何时开发上市，今年有多少套保障性住房供应等等，群众并不知情。
　　三问：捂盘惜售为何屡禁不止？3年前国家就出台专门规定，严查捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价等行为，但是，现实情况是，预售期过了半年没动静，楼盘建好分期小批量上市，规定2年销售期能拖6年不结束，内部职工自买自卖制造热销假象，等等，这些违规行为都在严查重处范围内，可是光听楼梯响，不见人下楼，职能部门干打雷不下雨，等于架空国家调控政策。
　　四问：为何不公开表示降房价？从近两年来的楼市调控过程不难发现，在国家新政启动前，地方领导就坚称当地房价“在合理区间”；调控开始，就鼓励开发商力挺房价；棋到中盘时，又急忙打时间差，公布某时段房价下跌的数据信息，让调控“见好就收”；见到真调控就连连出招，一些利益集团和利益相关者便不断释出“房价下跌导致国民经济灾难性后果”；少数所谓专家、学者以权威之态赤膊上阵，四处游说，阻碍决策。时至今日，鲜见政府公开说要降房价，或者公布建房成本，或者说有降价空间。
　　五问：保障性住房为何允许上市流通？1997年国家开始建立经济适用房制度，后来又推出了廉租房、限价房等新政，但富人买保障性住房和买后用于出租等情况越来越严重，成为新的权贵腐败。保障性住房第一是保障，第二还是保障，剥离其他功能。不能把保障性住房用于投资，如果要转让，出路只有一条，那就是由政府按原价回收，再用于保障，不得上市流通，因此，国家应尽快完善保障机制，规范保障性住房只能用于自住，不能私自转让，更不得投资或出租，不能让保障性住房蜕变成为权贵自肥的盛宴。
☆房价暴涨
拖累经济复苏大局
　　8月4日《人民日报海外版》刊文，援引专家观点，批评一些地方政府放任房价上涨。由于经济增速放缓，政府财政收支情况不甚理想。根据财政部公布的数据，今年上半年全国财政收入同比下降2.4%；财政支出则同比增长26.3%。收入的捉襟见肘迫使一些地方政府不得不开源节流。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。因此，房价上涨对一些地方政府和房地产商而言是一件“双赢”的事，自然乐意为之。同一天，国家统计局在其网站上刊登“三忧房价，快速上涨”的上半年经济述评指出，上半年我国房地产市场的走势令人惊异。
　　高房价抑制启动内需。房价高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长，增加了GDP；另一方面却成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，使更加庞大的居民群体沦为房奴。他们只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。这与中央一再强调要扩大内需政策背道而驰，这也是地方政府不愿看到的结局，但地方政府对此已无能为力了，只好集体失语，制造楼价“谜局”。高房价已经成为侵吞老百姓血汗钱的“抽血机”！
　　高房价吸引实体企业。当更多的纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场，杀入房地产行业的时候，我国的产业结构及经济的可持续发展令人担忧。海尔电器、海信电器、大中电器等都大举进入房地产市场，这将会造成更大的泡沫。只有引导固定资产投资方向，实现产业平衡，我国经济才能健康稳定地发展。众多实体企业进入房地产业不是一件好事。
　　高房价加大金融风险。房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大城市开发商则高达80%。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。日本房地产泡沫引爆后，导致日本经济20年没有走出低谷，美国金融危机源于房地产市场泡沫的破灭，我国海南省的房地产泡沫引发的危机教训沉痛，至今还有3万多户购房者拿不到房产证。这些都告诫市场，房贷风险需要时刻警惕，在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手，而应是稳定器。信贷宽松政策之下各商业银行更需把握房贷原则，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量。7月17日，银监会主席刘明康将房地产市场风险列为银行业新的风险点，要求各银行金融机构要切实加强风险管理。
《中国证券报》也刊文指出：商品住宅“刚性需求”说法不科学。商品住宅是极富有“需求弹性”的，它对价格的反应非常敏感，只不过它与一般消费品不同，一般消费品是“价跌量升”，而商品住宅则反之，是“价涨量增”，这是典型的投资品的特性。商品住宅的“刚性需求”说，对社会心理、对消费者的购买行为以及政府制定政策等都会产生一种误导。甚至开发商狂言：“我们楼盘就是为富人造的，”“房地产破灭中国经济破产。”更是把居住功能资本化、妖魔化。在国际金融危机冲击波尚未平息，世界经济依然严峻，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨将会影响经济回升大局，必须有所警惕。
☆房价调控
重上阵能否遏制泡沫
　　房地产异动迹象，已经引起国务院重视，7月份连续召开两次跟房地产有关的会议，听取专家等各界人士的意见和建议，但由于分歧较大，均未形成统一新政，说明调控也陷入左右为难境地。与此同时，全国各地尤其是一线大城市却陆续密集释放政策信号，楼市调整再入“试探期”，新的调控重上阵能否遏制房市泡沫，现在还难下结论。
　　进入7月以来，国内房地产市场另一个新动向是：政府调控房市的“有形之手”出手明显增多，其方式可归纳为两类，一是“重申”“强调”执行已有的政策。比如，面对上半年迅猛增长的房贷，银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。此前，银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。此举被市场解读为房屋个贷的“收紧”。二是整治捂盘、囤地等违规违法行为。如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示，房地产开发企业应尽快申请预售，房管部门应尽快审批等，以遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”的做法。
　　政府出手，楼市反应灵敏。从北京来看，据北京房地产交易管理网的数据统计，7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月上海市新建商品住宅成交逾2.37万套，成交面积266.22万平方米，环比小幅下跌5.83%，这是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月量的一半。在经历了今年3月以来“价量齐增”的“楼市小阳春”后，广州楼市再度面临拐点。
对于成交量下滑的原因，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长认为主要有三个方面：一是从银监会到各商业银行总行，纷纷强调严格执行二套房贷政策；二是在热点城市，市场火爆涨价，许多购房人逐渐从恐慌中回归理性，重新进入观望期；三是进入7月份，一些大城市供应量有所减少。加上前期成交量较大，7月份环比出现波动，十分正常。专家建议，加大楼市调控力度，适当控制推地节奏，给土地市场降温，重拳出击，回收闲置土地，“有张有弛”才能有利于楼市的健康发展，避免大起大落。
对于未来楼市的走势，有关专家表示，由于二季度以来楼价迅速上升已经挤出部分首次置业的刚性需求，加上政策层面逐步增加的风险提示和政策微调信息，预计投资需求将继续持理性心态，不会盲目追涨。因为在价升量跌的背景下，楼市回暖风缺乏强劲动力。但短期剧烈波动就不正常了。中国房地产协会秘书长认为，在经济尚未完全复苏的情况下，房地产企业应该保持清醒，不能对形势过于乐观，盲目涨价。还有专家提出，房地产开发商涨价，为什么国家现行的“限价令”失灵，行政手段遏制不了暴涨行为？而去年食用油、方便面涨价，政府为何快速出手？同时，价格听证为何不适用房地产市场？种种怪象令人费解。“目前的政策对市场的影响依旧有限。”只要存款准备金率和利率两个重要的杠杆不发生变化，房地产市场整体的向上格局不会出现根本性的变化。由此看来，政府、开发商、银行三方利益死结无法解开，老百姓始终是房价暴涨盛宴的埋单者。（文责自负）