规制房产中介乱象 - 《公民与法治》 2011年第7期 (总第103期)

当前位置：燕赵人民代表网>>公民与法治电子版>>2011年第7期

规制房产中介乱象

—— 《房地产经纪管理办法》解读

◎ 一苇

　　春节前夕，市民岳先生通过某房产中介买了一套二手房。和卖方、中介签订房屋买卖合同后，岳先生支付了1.2万元中介费和20万元首付款，并着手支付剩下的房款，以便办理过户。正当各项手续有条不紊地进行时，中介突然要求岳先生再支付3000元的评估费和4000元的贷款费，而这两笔费用在合同内根本没有明确约定。
　　当岳先生找到中介讨要说法时，中介经纪人却拿出合同，和他对质起来。原来，张先生购买这套总价60万元的房子需要贷款40万元，收取评估费和贷款费，依据的是合同第五条和第七条。合同第五条规定：“甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，乙方承担中介费及过户所产生的费用等。”中介认为，他们按房屋总价60万元的5‰收取3000元的评估费，按贷款额40万元的1%收取4000元的贷款费，合情合理。至于收费标准，中介表示这属于行规。此外，合同第七条规定：“甲乙双方在合同签订7日内，委托并协助中介办理房产过户及相关手续，任何一方故意拖延或不及时提供相关材料的，要承担违约责任。”中介据此表示，委托中介办理是合同规定的，如果岳先生不及时交钱，就属于不配合中介或故意拖延，算违约。
　　不清楚合同中有如此多“道道”的岳先生，最后只能无奈地交上7000元钱，“今后再买房，一定要和中介把所有收费项目、标准弄清楚，免得交了冤枉钱”。
　　欺瞒客户、霸王条款、吃完定金吃差价……这是人人耳熟能详的房产“黑中介”罪状。不少通过房产中介购房的市民都曾遇到过这样的烦心事：签订合同后，中介突然又多出不少收费项目，若不付费，后面的程序中介方就拖着不给办。在房产中介那些乱象的背后，是一场法规与诚信的交锋。今年4月1日开始实施的《房地产经纪管理办法》（以下简称“办法”）对中介机构、中介经纪人的服务和收费标准做了明确规定，它是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，类似不明码标价乱收费的现象，有望从此“打住”。
　　房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，目前还是一个比较年轻的行业。由于我国房地产中介方面的法律法规相对比较滞后，缺乏专业人才，中介机构的经营行为失范，不能保证客户的交易安全、缺乏诚信，以及行业组织的自律作用没有得到充分发挥等原因，房地产中介行业仍在低水平低层次的质态上运行，整体美誉度不高。加之建设部于1996年颁布实施的《诚实房地产中介服务管理规定》已远远不适应房地产中介服务管理的需要，住建部经过五年的调研和反复论证，最终出台了《房地产经纪管理办法》。《办法》所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。也就是我们通常所说的房地产中介。《办法》明确规定，“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”
　　有证才能上班、没证不能卖房、事情没办完不能急着收佣金、交易资金全部要进行第三方监管、收费项目全部要列入合同、不得签订阴阳合同、不得低买高卖赚取差价……在《办法》中，明确规定了房地产经纪行业中的行为许可，明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
　　二手房交易时，中介公司一般会收取双方成交价格中各1.5%费用做中介费，若卖家选择“实收”，那么这合起来3%的中介费便要买家独力承担。正常情况下，这总共3%的中介费包括了中介公司介绍、促成、办证、申请贷款等若干项服务，但有些中介公司会另外分列“贷款服务费”、“代办房地产登记费”、“律师费”、“评估费”等收费项目，要求消费者在3%的基础上继续为他们的服务买单。不少中介称，这是行业的潜规则。针对此种情况，《办法》第十七条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第十八条规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。也就是说，无论是“贷款服务费”还是“代办地产登记费”，房地产经纪人都必须向委托人，也就是卖方或者买方说明服务的内容和收费标准，并且将双方商议好的收费内容落实成合同。如果是合同里没有标明的费用，中介公司不能收取。另外，如果像“中介费”中包括了“评估费”、“律师费”、“代办费”等多个费用和标准，那么，每个费用项目都要写清楚价格，不能捆绑标价。如果中介代理公司提供了需要收费的代办业务，但没有向委托人说明及签订合同的，经手的房地产经纪人员可能要被处以1万元罚款，而房地产经纪机构处可能要被处以1万元以上3万元以下的罚款。如果中介代理公司把各种费用捆绑收取，没有写清楚多个项目和收费标准的，可能会被责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
　　目前，二手房市场快速发展，行业准入门槛低是房地产经纪领域不争的事实。许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大，只要是会说话、肯跑，几乎就可以卖房子。甚至有的中介公司出现了员工携款潜逃的恶性事件。对此，《办法》规定，国家对房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理，并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出了规定。在这里，“房地产经纪人”是一项职业资格，必须通过国家统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，而不是一种职业名称。如果没能通过房地产经纪人或者房地产经纪人协理的考试，就不可以卖房子、代表公司签订买卖居间合同。同时《办法》第二十条规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。如果买卖双方在与中介代理公司签合同时，发现代理人员不能出示他的房地产经纪人证时，房地产经纪人员要被处以1万元的罚款；房地产经纪机构处要被处以1万元以上3万元以下罚款。
　　在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行业监管者与公共服务提供者的双重角色。公共服务体现在，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。另一方面，针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。如上文所述，对房地产经纪机构和人员采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约等多种管理手段和监督措施，对其违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
责编：王玮