某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。
法院认为，张先生夫妇身为业主(住户)，与物业管理公司间形成了委托管理关系。物业公司保安员在进入业主卧室时既不与业主家电话联系，又未请公安人员见证，该行为不符合《住房手册》等有关规定，侵害了公民住宅不受侵犯的权利,应该就此不当行为承担责任。
【分析】《宪法》和有关法律法规规定，未经本人允许，任何个人和单位是不能私入民宅的，尤其是在夜间，否则被视为侵犯。物业公司的保安员因为负有维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作，发现情况需要检查时，可先与住户电话联系，说明情况，征得同意后再进入，否则就应当承担相应的责任。
暴雨房屋渗水 开发物业均赔钱
天降暴雨，某小区的部分住宅出现了严重的渗水现象，地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损坏。其中，两名业主的经济损失分别高达5.6万余元和4.4万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业公司告上法庭。经有关部门鉴定，认为房屋渗水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不畅所致，其次是因为屋面存在机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷。法院经审理认为：房屋建筑共用部分的维护、养护和管理以及疏通下水道是物业公司应尽的责任，而排水设施未达到设计要求是开发商的责任，判决由物业公司和开发商分摊该两名业主的损失。
【分析】业主入住房屋后，对居住过程中产生的问题，特别是房屋质量问题一定要区分清楚开发商与物业公司的责任。
开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任，而物业公司作为物业的管理者，其进驻小区进行管理时，面对的是已建设完毕的物业，其主要职责是对小区物业进行维护，确保其正常的使用功能，根据建设部1998年下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在《住宅质量保证书》中，开发商应明确住房部位、部件的保修期限，若委托物业公司进行维修，应明示委托单位。而《住宅使用说明书》则应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。可见开发商对确保房屋质量承担着重要责任。本案中，受损业主房屋屋面机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓，说明排水设施未达到设计要求，与房屋漏雨有一定的因果关系，开发商应对此承担责任。
本案中，业主房屋渗水主要就是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅所致，物业公司没有尽到疏通下水管道的职责，管理上存在过错，应向业主承担赔偿责任。但业主也应注意，并非所有的房屋问题都是由开发商或物业公司的过错造成的，也存在由于业主装修房屋或对房屋设施使用不当而给自身财产造成损害的可能，因此，在装修房屋过程中，一定要遵守与物业公司或开发商签订的《装修协议》、《物业服务协议》中的相关内容，并按开发商提供的《住宅使用说明书》正确使用房屋，避免因自己的过错给自己及相邻产权人的财产造成损失，因而引起不必要的纠纷。
房屋易主新房主不应承担原房主所欠物业费
张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房产进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系。
由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
【分析】物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。
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