专家支招验房装修过程中的维权问题 - 《公民与法治》 2014年第17期 (总第185期)

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专家支招验房装修过程中的维权问题

◎ 马丽宽

　　众所周知，商品房买卖问题多。而新买的商品房交房验收和装修过程中也容易出现问题，无不影响到业主的切身利益。为维护和保障广大业主的合法权益，记者在常委会期间，特意采访了河北省人大法制委员会委员、全国律师协会理事齐秀敏，就商品房验房装修过程中的相关案例进行了分析解读。
　　案例一：鹿泉开发区某大型小区交房，业主验房时发现地暖管出现接头，而据记者了解，地暖管原则上只允许用一根管子，如果存在接头是个隐患：将来埋在地下，房子装修使用过程中接头一旦出现问题，就会给业主本人及楼下邻居造成难以估量的直接和间接损失，维修起来也非常麻烦。对此，开发商方面表示依据《住宅质量保证书》，“供热管路，业主入住时，跑、冒、滴、漏现象，均在保修范围。保修期为两个采暖期。保修期之外由业主承担费用。”暖气管损坏本是开发商交房时出现的问题，而如果这个接头在两个采暖期后出现“跑、冒、滴、漏”现象，就得“由业主承担费用”——开发商埋下的“隐患”，将来由业主“埋单”，这样的规定合理吗？业主应该如何依法维权？
　　【说法】
　　齐秀敏：首先，根据中华人民共和国行业标准《辐射供暖供冷技术规程》（编号为JGJ142-2012）第5.4.5的规定，埋设于填充层内的加热供冷管及输配管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应当整根更换，不应拼接使用。施工验收后，发现加热供冷管或输配管损坏，需要增设接头时，应符合该规程5.4.6之规定。因此，业主在发现问题时应当及时要求开发商以及施工单位依据国家行业标准采取重换等必要措施，以防止入住之后出现跑、冒、滴、漏现象，造成自己以及邻居财产损失，维护自己的合法权益。
　　其次，关于超过两年保修期出现的质量问题由业主承担费用是不正确的。《住宅质量保证书》其中规定的保修期，是指施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非对工程质量承担瑕疵担保责任的期限。保修期届满，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任，采取修理、重换、赔偿损失等措施是施工单位以及建筑单位的义务。而且，购房人在签订房屋买卖合同时，应注意合同中的有关保修期的条款是否有明显提示，如无明显提示该条款可能因为涉及格式条款的问题而归于无效，这样就能通过法律途径追究开发商、建筑商的违约责任，以维护自己的合法权益。
　　案例二：针对“案例一”中出现的问题，物业表示不是他们的职权范围，不予负责；而开发商方面表示这是承建方的问题，让业主与承建方协调解决。承建方某企业开发项目部最终出示了一份保证书，但所盖公章却是该企业开发项目部资料专用章。这样的保证书是否有效？物业、开发商、承建方的处理方式是否合法？业主该如何维权？
　　【说法】
　　齐秀敏：项目部出具的保证书肯定是无效的。首先，承建方某企业开发项目部是否具有营业执照亦即是否具有对外独立责任的能力尚不清楚，并不能证明其是独立的主体；其次，保证书上所盖公章是该开发企业项目部资料专用章而并非公章，系对内使用，对外并无效力。综合以上两点，该保证无效。
　　对于物业、开发商、承建商的处理方式，首先，根据中华人民共和国建设部第八十八号令《商品房销售管理办法》第三十三条第一款的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
　　其次，根据我国《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。故针对上述问题，应由施工单位履行保修义务。
　　最后，根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者为生活消费需要而购买、使用商品或接受服务，其权益受该法保护。其中，第四十条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。
　　综上所述，购房者在发现上述问题时有权向商品房的开发商、施工单位主张权利，因此他们互相推诿肯定是错误的，其都有义务为购房者修复受损房屋并赔偿购房者的损失。如在保修范围和保修期限内，依据上述法律规定，出现此种问题应当由项目的开发商或者施工单位进行维修，采取包括重换等在内的方式达到使建筑物质量合格之目的，业主在出现此类问题时应积极协调开发商、承建方进行维权，并保存好相关证据资料，以便日后如协商不成进行诉讼使用。
　　案例三：新房装修之前，一般都要进行水电改造。而由于业主的疏忽，水电改造交底时只是口头交代，没有书面图纸和相关协议，导致改造过程中出现费工费料的现象，改造结果也没能达到业主的要求。针对此种情况，业主能否进行有效维权？如何避免这种问题的发生？
　　【说法】
　　齐秀敏：在这种情况下，因为在房屋水电改造之初仅是口头交待，并无书面的协议明确双方之间的权利义务与违约责任的承担问题，业主要想进行有效的维权需要收集包括证人证言、费工费料、改造结果未达到预期要求等在内的很多证据，这些证据不仅很难收集，而且在通过诉讼维护自己的合法权益时亦可能产生证据证明效力上的瑕疵，不能达到维护自己合法权益的目的。
　　要想避免这种情况的发生，首先，需要双方在动工之前签订一个书面的协议，协议中明确房屋水电改造的具体内容，包括材料由谁购买以及购买费用的承担、施工进度以及最终施工要达到的目标，并附上施工效果图纸，明确双方各自的权利义务以及义务履行出现问题时责任的承担问题，这样在出现纠纷时通过调解或者法律手段维权时就有确凿的依据，以最少的支出达到最大的收益，才能够有效保护自己的合法权益。
　　案例四：为了保证装修质量，业主最好找正规的装修公司，并签署装修合同。而社会上的装饰装修公司却鱼龙混杂，装修合同也猫腻颇多。如某建筑装饰公司的装饰装修合同中就规定，“乙方收到本装饰工程价款尾款，本合同即告终止。”这样的规定是否合法？此合同是否有效？业主又该如何规避类似问题，以维护自身合法权益？
　　【说法】
　　齐秀敏：依据我国《合同法》的规定，在合同双方具有民事行为能力，意思表示真实，内容合法的情况下，又不具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形亦即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。只要是符合上述规定的合同都是依法成立并生效的合同。
　　合同中出现“乙方收到本装饰工程价款尾款，本合同即告终止”并不影响业主维护自己的合法权益。首先，根据我国《合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，合同终止的仅是双方合同履行期间装修公司的义务；其次，业主在签订合同时需要注意合同中约定的乙方的义务中是否包括乙方在质量方面出现问题的违约责任，即承担修理、赔偿等责任，如没有，不能轻易签字，要求装修公司补齐合同相关条款后再签字付款，只有这样才能最大限度地保护自己的合法权益不受侵害。