哪些“二手房” 依法不能买？ - 《公民与法治》 2010年第3期 (总第75期)

当前位置：燕赵人民代表网>>公民与法治电子版>>2010年第3期

哪些“二手房” 依法不能买？

◎ 周爱红单鹏凌

　　价格低、地点好、已装修……高房价让人们把目光投向了“二手房”。但也有不少人却因此惹上麻烦造成经济损失。那么，根据法律规定，哪些“二手房”不能买呢？
　　一是产权不明确的。《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。买房前，要核对出卖人是否具有产权。《物权法》第十七条和《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的惟一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交的证书的真实性要放在首位。
　　二是土地权属不清的。《土地管理法》第八条规定，土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定，缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。《房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应由受让方办理出让手续，并缴纳土地使用权出让金。土地使用权不清的房屋购买后，会增加交易成本。
　　三是集体土地宅基地的。《土地管理法》第八条告诉人们，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
　　四是无共有人声明的。《民法通则》第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。“二手房”大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的“二手房”会惹上麻烦。
　　五是未放弃优先权的。《合同法》第二百三十条规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。在购买“二手房”时，应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。
　　六是被保全、查封的。最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十八条规定，被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，未经司法程序，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
　　七是设定了抵押权的。《房地产管理法》第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《物权法》、《担保法》等法律法规都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，设有抵押权的房屋不能购买。
　　八是不符转让条件的。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满５年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满５年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的“二手房”也要当心。
　　九是不宜出售的。法规及县以上政府规定，有些房屋不宜出售。如《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。购买“二手房”时，不妨到房地产交易中心查询，也可向房产局咨询相关情况，以避免购买已被冻结的房屋而办理不到过户手续。